[Article partenaire] La négociation d’un financement immobilier est un thème central pour les non-résidents ainsi que les expatriés et peut être la source de nombreuses complications.

Quels sont les bonnes pratiques et astuces pour négocier au mieux son financement ? Crédit International vous conseille.

Le timing

La première chose à prendre en compte et à anticiper, c’est le timing.

En effet, nombreuses sont les personnes qui pensent pouvoir négocier leur financement en trois semaines. Or, il est très rare que l’instruction d‘un dossier de financement pour un non-résident ou un expatrié se fasse en si peu de temps.

Entre le démarchage des banques, le montage du dossier, l’instruction du dossier, l’ouverture de compte, l’assurance prêt, la validation du comité de crédit, l’édition des offres de prêt, le délai de onze jours et le retour des offres de prêt, les délais peuvent rapidement s’allonger.

Par conséquent, la première chose à faire est de prévoir une clause suspensive de minimum deux mois et éviter, dans la mesure du possible, de signer un compromis de vente sans clause suspensive, à moins que vous ayez le cash disponible pour payer le bien sans crédit. 

Il sera toujours possible que les délais, même de deux mois, de la clause suspensive puissent être dépassés. Si c’est votre cas, pas de panique ! Ça arrive souvent et il suffit de fournir une lettre au notaire avant la fin de ce délai pour demander un délai supplémentaire. Généralement ça se passe toujours très bien.

Trouver la bonne banque

La deuxième chose à faire est de cibler les banques les plus à même de pouvoir vous financer.

Commencez déjà par solliciter votre propre banque car rien ne vaut un banquier qui vous connaît, chez qui vous avez déjà de l’épargne et qui aura plus de difficultés à vous dire non.

À noter : certaines enseignes bancaires n’ont tout simplement pas la possibilité de financer les non-résidents et les expatriés. D’autres auront plus de libertés et pourront vous faire des propositions.

Sur ce point, n’hésitez pas à vous faire accompagner de personnes dont c’est le métier, comme Crédit International. Cette société peut vous faire une étude de faisabilité et même un calcul d’enveloppe si vous n’avez pas encore de bien en vue. Pour en savoir plus, contactez l’équipe de Crédit International.

Trouver le bon banquier

On attache souvent beaucoup d’importance à la banque, mais il ne faut pas non plus négliger le banquier. Vous pouvez avoir deux banquiers dans une banque qui n’auront pas du tout la même efficacité et la même appétence sur votre dossier. Le feeling compte ! La négociation et l’instruction des dossiers de financement est une interaction humaine. 

La négociation du financement

Généralement, la durée maximum de financement négociable pour un non-résident ou un expatrié sur une résidence secondaire ou un investissement locatif est de vingt ans maximum.

La plupart des projets sont finançables : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, construction + travaux et même les SCPI. Concernant les taux d’intérêt, ils peuvent être légèrement au-dessus des taux négociés pour les résidents.

Cependant ce n’est pas du tout systématique. Beaucoup de financements pour les non-résidents se négocient sur la même base de taux que les résidents. Mais attention à ne pas trop tirer sur la corde dans la négociation, car pour les banquiers, financer un non-résident ou un expatrié n’est pas toujours la meilleure opération : dossier plus long à instruire, pas de domiciliation de salaire, complications réglementaires, etc… 

La qualité du montage du dossier

La manière dont va être monté le dossier dans le cadre de la négociation d’un financement d’un non-résident ou d‘un expatrié est capitale.

Si vous montez un dossier mal classé et surtout incomplet, vous augmentez grandement vos chances de refus. Ce qu’il faut bien garder à l’esprit, c’est que les banques sont en permanence contrôlées et surveillées par les autorités de contrôle type AMF et ACPR. Ces autorités sont très vigilantes à la lutte contre le blanchiment et la traçabilité des fonds et n’hésitent pas à sanctionner les banques si celles-ci n’appliquent pas les vérifications et les recommandations nécessaires.

Par conséquent, si vous transmettez un dossier qui ne permet pas à la  banque de faire les vérifications nécessaires, vous augmentez vos chances que la banque ne soit pas intéressée par le dossier. Donc le meilleur conseil que l’on puisse vous donner est de soigner le montage de votre dossier :

1. Bien trier et présenter les documents
2. Que les documents soient biens lisibles
3. Qu’il ne manque aucun document : avis d’imposition, relevé de compte, fiche de paye, titre de propriété, pièce d’identité, contrat de travail, etc …

Les critères d’accessibilité des banques

La première chose que vont regarder les banques est votre taux d’endettement.

Actuellement, le taux maximum autorisé est de 35%. Donc n’hésitez pas à bien prendre en compte tous vos revenus pour calculer votre taux d’endettement.

Sachez également qu’il existe deux méthodes de calcul pour les taux d’endettement :  la première est la méthode classique qui consiste à diviser les charges avec les revenus. La deuxième est la méthode en déférentiel, qui favorise largement ceux qui ont déjà beaucoup d’endettement. Retrouvez plus d’informations sur le calcul d’endettement pour les non-résidents et les expatriés dans cet article. 

Le deuxième point est la société pour laquelle vous travaillez. Plus vous allez travailler pour une société connue et grande, plus votre dossier sera facile à faire financer, et inversement. Il est par exemple très compliqué de faire financer des personnes à leur compte. 

Le troisième point est l’apport au projet. Dans la plupart des cas, un apport au projet vous sera demandé. Plus il y a d’apport, moins il y a de risques pour la banque.

Enfin, un autre point important : les contreparties demandées par la banque. À ne pas confondre avec l’apport, les contreparties sont le placement que la banque va demander que vous fassiez chez elle en échange du financement. C’est généralement ce qui motive le plus la banque pour vous financer.

ll existe encore bien d’autres critères, consultables ici. 

Faites-vous accompagner pour la négociation de vos financements

Crédit International est un cabinet en gestion de patrimoine basé à Paris (dans le 7ème arrondissement), spécialisé et dédié exclusivement aux non-résidents et expatriés, et dont l’un des cœurs de métier est la négociation de crédit immobilier.

Ses près de quatorze ans d’activité de courtage en crédit immobilier pour les non-résidents et les expatriés lui ont permis de développer un savoir-faire entièrement dédié à la négociation :

👉 Montage du dossier
👉 Négociation des financements auprès de plus d’une vingtaine de banques
👉 Réseau bancaire dédié aux non-résidents et expatriés
👉 Suivi du dossier jusqu’au déblocage des fonds et signature chez le notaire

N’hésitez pas à contacter l’équipe de Crédit International pour toute question, calcul d’enveloppe ou pré-validation du financement.

Crédit International, ce n’est pas uniquement la négociation de financement immobilier, c’est aussi : 

• Un service de courtage en assurance : assurance de prêt, assurance habitation et assurance santé dédiée aux non-résidents et expatriés. Consultez la page dédiée.
• L’investissement immobilier dédié aux non-résidents et expatriés : immobilier ancien, SCPI, Nue Propriété. Consultez la page dédiée
• L’assurance vie accessible aux non-résidents et expatriés. Consulter la page dédiée.

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