[Article sponsorisé] Dans un marché immobilier où Manhattan, comme l’essentiel des États-Unis, montre des signes de stagnation, Brooklyn se distingue par son dynamisme et sa résilience. Renaud de Tilly, fondateur de DE TILLY REAL ESTATE, expert immobilier renommé – dont l’achat de maisons à Brooklyn est l’une des spécialités – répond à nos questions.

Pouvez-vous nous expliquer pourquoi Brooklyn semble échapper à la stagnation immobilière que connaît Manhattan ?

Renaud de Tilly : Contrairement à Manhattan, où le marché immobilier est saturé et montre peu de signes de croissance, Brooklyn continue d’attirer les acheteurs pour plusieurs raisons. D’une part, le prix moyen est moins élevé, c’est-à-dire que pour un même montant, vous avez au moins une chambre de plus qu’à Manhattan. D’autre part, Brooklyn n’est qu’à quelques stations de métro seulement de Midtown.

Si Manhattan est un marché favorable aux acheteurs et à la négociation, Brooklyn est un marché favorable aux vendeurs. Le nombre de biens à vendre à Manhattan est trois fois supérieur qu’à Brooklyn pour presque deux fois moins de population. 10.4 mois de stock d’inventaire immobilier à Manhattan pour seulement 3.3 mois à Brooklyn. Les biens à Brooklyn restent beaucoup moins longtemps à la vente et sont plus rares.

L’explication de cette forte attractivité est simple : une qualité de vie supérieure à Brooklyn. Il y a plus d’espaces verts, plus de calme, moins de sirènes, des bâtiments plus bas, des écoles renommées. Cela crée une atmosphère de village dans chaque micro-quartier et rend la vie à Brooklyn plus douce qu’à Manhattan. Brooklyn n’attire d’ailleurs pas que les familles, mais de plus en plus de célibataires et de jeunes couples. Chacun y trouve son intérêt : la qualité de l’offre culturelle, la diversité gastronomique et les bars ou boîtes de nuits pour tous les goûts.

Un autre avantage, et pas des moindres : l’ensemble des charges sont beaucoup moins élevées. Par exemple, les property tax peuvent être jusqu’à dix fois moins élevées à Brooklyn que Manhattan. C’est pourquoi le marché immobilier à Brooklyn a connu un véritable essor avec, depuis quelques années seulement, des ventes records de maisons à plus de 10 millions de dollars, faits inimaginables il y a 8 ans.

Quels sont les segments de marché les plus actifs à Brooklyn en ce moment ?

Renaud de Tilly : Le segment le plus actif à Brooklyn se situe entre 3 et 5 millions de dollars. Les propriétés dans cette gamme de prix se vendent généralement entre 1200 et 1500 dollars par pied carré. Certaines entièrement rénovées avec des matériaux haut de gamme et sublimées par des architectes d’intérieurs peuvent s’envoler au-delà de 2000 dollars par pied carré. On constate également une activité presque frénétique pour les maisons à vendre sous les 3 millions de dollars, où les open houses sont très fréquentées et les offres dépassent souvent largement le prix demandé. En effet, on trouve beaucoup d’acheteurs, mais peu d’offres, conduisant ainsi à des bidding wars.  Dans les quartiers convoités de Brownstone Brooklyn – le Brooklyn chic de l’autre côté de la East River face à Manhattan – il est difficile de trouver des offres intéressantes pour moins de 4 millions de dollars. En un an, on note une augmentation de +43% des signed contracts (promesses de vente) pour les maisons (avril 2024).

Les bidding wars qu’est-ce que c’est exactement ?

Renaud de Tilly : Déjà, les bidding wars sont autorisées ici à New York, ce qui n’est pas le cas en France. Cela veut dire qu’un acheteur peut faire une offre au-dessus du prix qui est proposé dans l’annonce. Soit parce qu’il a envie de sécuriser son achat en proposant plus que le prix demandé, et ainsi augmenter ses chances d’être choisi, soit parce que l’agence immobilière qui vend utilise cette stratégie pour attirer un maximum d’acheteur prêts à faire une offre. 

La bidding war a pour premier objectif d’attirer le maximum d’acheteurs actifs du moment. Ensuite, la seconde idée est de créer une émulation entre les acheteurs. Il n’y a rien de mieux que deux acheteurs qui se croisent dans le couloir pour entretenir cette fameuse « peur de rater un bien ». Et le résultat est toujours le même : plusieurs acheteurs se battent pour avoir le bien, comme dans une salle d’enchères. Et finalement, la maison part toujours à son juste prix ! Il est rare qu’un acheteur achète bien au-dessus du prix du marché, mais cela peut arriver…

Ce principe de bidding war est devenu assez courant pour les maisons sous la barre des 3 millions de dollars à Brooklyn. Surtout dans les quartiers à fort potentiel comme Park Slope, Greenpoint et Carroll Gardens. Bien que cela puisse sembler contre-intuitif à un Français de faire des offres au-dessus du prix, il est important, en tant qu’acheteur, d’être conseillé pour gagner ses enchères et ne pas laisser passer un bien idéal à cause d’une offre mal adaptée. DE TILLY REAL ESTATE sont des experts des négociations, et l’expérience de centaines de transactions permet à l’agence d’obtenir les biens dans les meilleures conditions possibles pour ses clients.

 Quels sont les quartiers les plus recherchés à Brooklyn en ce moment ?

Renaud de Tilly : Carroll Gardens et Cobble Hill sont les quartiers les plus prisés en ce moment . D’autres quartiers comme Park Slope, Boerum Hill, Greenpoint et Williamsburg, si l’on remonte du Sud au Nord, connaissent également une forte demande. En résumé, tous les quartiers qui font face à Manhattan ou qui sont facilement accessibles en transport à moins de 30 minutes sont les grands gagnants de ces 10 dernières années. Si vous aviez acheté une maison à deux millions de dollars à Carroll Gardens il y a 10 ans, elle vaudrait 4 millions aujourd’hui et 7 millions si vous l’aviez agrandie et intégralement rénovée.

Ces quartiers de Brooklyn disposent de grands atouts : un des plus grands musées de New York : le BROOKLYN MUSEUM, des centres d’arts comme INVISIBLE DOG sur Bergen street ou PIONEER WORKS à Red Hook, des cinémas, des parcs verts et aérés, une promenade le long de la rivière avec une vue imbattable sur la statue de la Liberté, des ferrys, presque toutes les lignes de métros, une des plus grandes salles de spectacles et de sport de la Big Apple : le Barclays Center (maison de la fameuse équipe de NBA les BROOKLYN NETS) pouvant accueillir 19,000 personnes !

Brooklyn est donc un mélange ultra-attrayant de commodités, de bars tendances, de restaurants, mais aussi d’un système éducatif très prisé. Les écoles publiques et privées offrent des programmes multiculturels et franco-américains comme l’INTERNATIONAL SCHOOL OF BROOKLYN sur Court street ou PUBLIC SCHOOL 58 et son programme bilingue Franco-Américain.

Quels conseils donneriez-vous aux acheteurs potentiels qui cherchent à investir à Brooklyn ?

Renaud de Tilly : Je leur conseillerais d’abord de bien définir leur recherche et leur budget. Le point de départ, c’est le lieu qui par exemple peut être défini par les écoles des enfants. Cela peut aussi être un point d’intérêt : par exemple près des Brooklyn Piers pour avoir une vue imprenable sur la statue de la Liberté depuis son salon et pouvoir faire le matin un running le long de la East River avec la plus belle vue du monde. Le deuxième conseil, c’est d’aller voir son banquier. C’est lui qui, en fonction de votre capacité d’emprunt et de vos liquidités, va vous donner le montant maximum d’emprunt. Il faut avoir été pre-approved par votre banque avant de commencer à visiter. Mon troisième conseil est de sélectionner l’avocat qui va s’occuper de toute votre transaction aussi en amont de la recherche. C’est important de le choisir avant, car il vous conseillera mieux s’il vous connaît. C’est lui qui prend le rôle des notaires en France et fera sa Due Dilligence pour vérifier que tout est en ordre pour ensuite rédiger le contrat de vente.

Ensuite, bien évidemment, il faut choisir un expert immobilier qui connaît bien le marché dans lequel vous achetez et qui est un expert en négociation. Ce n’est pas celui qui a vendu le plus d’appartement dans un immeuble qui est forcément le meilleur vendeur. Loin de là parfois. Les experts immobiliers et les négociateurs sont indispensables à New York, et la très grande majorité des transactions, pour ne pas dire toutes, se font avec des agents des deux côtés : un agent côté acheteur et un autre agent côté vendeur. Un site comme Particulier à Particulier n’existe pas, et serait même impensable ici ! À New York, toutes les annonces sont centralisées dans un système central unique accessible à tous les agents : le M.L.S (Multiple Listing Service).

En d’autres termes, avec DE TILLY REAL ESTATE, vous pouvez tout visiter, tout louer, tout acheter. Avec plus de 17,000 biens à vendre et plus de 17,000 biens à louer, et grâce à ce système partagé, DE TILLY REAL ESTATE propose 100% du marché à ses clients. En résumé : dans un marché aussi compétitif, avoir les conseils d’un expert, et qui plus est un bon négociateur, peut faire toute la différence et peut vous faire remporter un achat.

DE TILLY REAL ESTATE est cet expert et négociateur qui vous conseillera au mieux, que ce soit pour un achat, une vente ou même une location.

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