[Article partenaire] Si la pandémie de COVID tend petit à petit à devenir un souvenir, il est indéniable que les conséquences qu’elle a entraînées et les changements qui s’en sont suivis sont, eux, plus que jamais d’actualité. 

Et s’il y a un marché qui a particulièrement été transformé par cette crise, c’est bien le marché de l’immobilier. 

Michael Wiesenfeld, agent immobilier francophone basé à Miami, nous en parlait en octobre dernier, et affirmait qu’en termes d’immobilier, Miami était  « la grande gagnante de la pandémie de COVID ». Qu’en est-il aujourd’hui ?

French Morning s’est entretenu avec le broker pour faire le point sur l’immobilier à Miami en février 2023.

Le marché immobilier à Miami pendant le COVID

Concernant l’immobilier à Miami, si l’année 2021-2022 ne devait être définie que par un mot, ce serait : effervescence. En effet, au pic du COVID, on a assisté à une fuite de la population des grandes villes américaines (New York en particulier) vers des villes côtières en Floride, offrant un cadre de vie plus agréable, moins de restrictions, et surtout, de grands espaces pour mieux vivre le travail à distance. 

Conséquence naturelle : le marché immobilier s’est alors drastiquement accéléré. Les transactions immobilières se sont faites dans l’urgence – malgré un inventaire somme toute assez faible – si bien que les prix se sont envolés.

Toutefois, ce boom du marché immobilier à Miami semble s’essouffler depuis l’été 2022.  « Il n’y a rien d’alarmant, c’est en partie le revers de la médaille de l’ébullition du marché pendant le COVID », déclare Michael Wiesenfeld.

Mais c’est néanmoins incontestable : le marché s’est ralenti et les transactions immobilières sont moins nombreuses, mais les prix se maintiennent.

Miami en février 2023 : un marché immobilier ralenti

Selon l’agent immobilier, plusieurs raisons expliquent ce ralentissement du marché immobilier à Miami.  « La raison principale, c’est vraiment la hausse des taux d’intérêt », affirme Michael Wiesenfeld. Effectivement, les acheteurs sont là, mais se retiennent, en attendant de voir comment évoluent l’inflation et les crises géopolitiques/énergétiques, qui impactent directement les taux d’intérêts fixés par la Réserve fédérale américaine.

Et pour cause : les taux d’intérêt sont montés jusqu’à 7% en fin d’année 2022, un pic jamais vu depuis vingt ans. Actuellement, ces derniers sont descendus et le broker parle de  « dynamique optimiste » : il est possible aujourd’hui d’emprunter à un taux de 6% ; taux qui devrait continuer à baisser d’ici quelques mois. Pour rappel, dans les quinze ans qui ont précédé le COVID, les taux étaient entre 4 et 6%. Nous ne sommes donc pas à des niveaux de « jamais vu », mais les gens ont rapidement pris goût aux taux bas (entre 2.5 et 3.5%) dont nous avons bénéficié pendant la crise du COVID.

La deuxième raison, directement liée à la première, est le manque d’inventaire.  « Durant le COVID, et même pendant les dix années précédentes, les gens ont pu acheter à des taux bien plus bas. Ils n’ont donc aucun avantage à revendre maintenant, explique Michael Wiesenfeld. On a ainsi beaucoup de vendeurs qui espèrent revendre au prix auquel ils ont acheté au plus haut du COVID. Mais au vu de la conjoncture actuelle, c’est difficilement envisageable. On a donc des biens qui stagnent sur le marché, en attendant que les vendeurs alignent leurs prix ».

Se concentrer sur la location

Comment la situation va-t-elle évoluer dans les prochains mois ? Seul l’avenir nous le dira. Cependant, Michael Wiesenfeld est optimiste :  « On voit du mouvement depuis la mi-janvier. Le marché reprend peu à peu ». 

Et pour les propriétaires, Michael Wiesenfeld se veut rassurant. Le marché des rentals (locations), quant à lui, bat son plein. Il est donc primordial de prendre soin de votre – ou de vos – bien, ainsi que de vos locataires, afin d’optimiser sa rentabilité. 

Le Freud Group, property management à Miami

Lors d’un investissement locatif, on pense souvent à l’avant achat, avec notamment la recherche du bien et le financement, mais on néglige parfois l’après. Comment trouver des locataires ? À qui faire appel pour les travaux ? Comment gérer plusieurs lots à la fois, sur la durée et parfois à distance ? 

Michael Wiesenfeld et sa femme Zelda, par le biais du Freud Group, ont mis en place, depuis 2012, une activité de property management (gestion locative) pour vous accompagner dans la gestion de votre bien. Les services proposés se regroupent en quatre catégories : 

• L’aspect marketing de la mise en location : Michael et Zelda vous proposent toute une palette d’outils marketing pour mettre en avant votre bien et le louer au plus vite. Cela passe par des photos et des vidéos de qualité, ainsi que des modélisations 3D en réalité virtuelle, mises en ligne sur différentes plateformes et sites spécialisés etc…
  
• Une analyse du marché pragmatique pour lister votre bien à un prix juste et optimisé, afin de le faire partir au plus vite et vous permettre de ne pas perdre des semaines de loyers.
  
• Un accompagnement minutieux des locataires et des propriétaires : Michael et Zelda sont en contact direct avec les locataires et peuvent, par le biais de leur réseau de partenaires (plombiers, hommes à tout faire, serruriers…), répondre aux demandes des locataires de manière rapide et efficace, et ainsi assurer leur satisfaction.
• Une expertise dans tous les types de travaux/rénovations. Michael et Zelda ont de l’expérience : ils ont entièrement refait à neuf de nombreuses propriétés de prestige, ainsi que plusieurs dizaines de lots suite à l’achat de deux immeubles. Ils seront donc à même de vous conseiller et de vous mettre en relation avec des artisans pour réaliser les travaux et optimiser votre bien d’un point de vue locatif. 

 « Des locataires heureux, ce sont des locataires plus enclins à renouveler un contrat, et ce malgré une augmentation de loyer », affirme Michael Wiesenfeld. C’est donc dans cette optique d’offrir la meilleure expérience aux locataires et, in fine, aux propriétaires, que le Freud Group accompagne chacun de ses clients.  « Avec le locatif, les problèmes arriveront dans tous les cas : fuites d’eau, problèmes avec le mobilier … Ce qui fera la différence, c’est la manière dont ces problèmes seront gérés », continue l’agent immobilier. 

Également, le couple ayant centralisé la plupart des biens dont il s’occupe sur un seul et même compte Airbnb, chaque bien bénéficie des près de 400 reviews positives postées. Concrètement, cela signifie que, grâce au service excellent apporté par Michael et Zelda sur la centaine biens qu’ils gèrent, et du fait de l’algorithme Airbnb, votre bien se retrouvera dans les premiers résultats sur la page de recherche. 

En savoir plus 

Pour contacter Michael Wiesenfeld, que ce soit pour un projet d’achat immobilier à Miami, ou pour lui confier le management de votre bien, n’hésitez pas à le contacter au +1 646-785-5388 ou par email à [email protected].

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