[Article partenaire] « Le bénéfice se fait toujours à l’achat, non à la vente », tel est le mot d’ordre de Brigitte Benichay, professionnelle de l’immobilier depuis plus de trente ans à Miami.

Elle vous partage ses conseils pour acheter sereinement à Miami.

Les points de vigilance

➡️ Examiner la fiche cadastrale du bien 

La fiche cadastrale est la fiche signalétique de la propriété. Elle vous permet de connaître l’historique des ventes du bien : vous pourrez y voir l’évolution des taxes foncières ainsi que leur valeur aujourd’hui.

Cette première analyse vous donnera une idée plus précise de la propriété et vous permettra de savoir si vous n’êtes pas victime d’un flip : propriété revendue le double de sa valeur en moins de six mois.

➡️ Analyser la valeur vénale du bien

Pour vous donner une idée de la valeur réelle du bien, il est important d’analyser ce qu’on appelle les « comparables », à savoir les dernières ventes du même type de propriétés, même taille, même âge, même quartier dans les six derniers mois.

Cette analyse est essentielle pour vous permettre de savoir si vous faites une bonne affaire.

➡️ Vérifier le règlement de copropriété

Dans le cas d’un investissement à but locatif, le cahier des charges est très important. En effet, la réglementation est très forte en Floride et en particulier à Miami Beach. Certains immeubles n’autorisent la location qu’au bout de deux ans après l’acquisition. Si votre but est de le louer en saisonnier, à savoir à la semaine, c’est pratiquement impossible à Miami Beach sauf pour un appartement hôtel.

Pour éviter toute mauvaise surprise à la suite d’un achat, il est donc primordial de payer une attention particulière au règlement de copropriété.

➡️ Évaluer l’état des finances de l’immeuble

Il est toujours judicieux de demander le relevé annuel des dépenses de l’immeuble pour étudier la stabilité de la gestion et la solidité des finances de ce dernier. Et surtout, ne pas se retrouver avec un rappel de charges exorbitant dès la première année.

➡️ Prendre le temps de bien rédiger le contrat

En Floride, il n’y a pas d’offre d’achat ni de promesse de vente mais un contrat unique, qui fait feu de tout droit. Une fois signé par toutes les parties, il ne peut être altéré. Toutes les dates sont butoirs et doivent être respectées au risque de perdre votre dépôt de garantie.

Les diagnostics appelés « inspections » sont payés par l’acheteur et après que l’offre ait été acceptée.

➡️ Faire appel à un avocat pour la signature – le closing

Il est recommandé d’utiliser un avocat spécialisé en immobilier qui protégera au mieux vos intérêts.

Il n’existe pas de frais de notaires à proprement parler en Floride, mais les frais de signature sont de moins de 2% de la valeur du bien. Les droits d’enregistrement sont payés par le vendeur. En fait, c’est celui qui reçoit l’argent qui paye. Très américain !

➡️ Envisager une LLC pour le titre de propriété

Il est judicieux de prendre la propriété au nom d’une LLC, équivalent d’une SCI française. Cela vous protègera contre la responsabilité civile. Et au moment de la revente, vous ne serez pas prélevé de 10% de retenue à la source.

Mais attention : il est important d’avoir au minimum deux associés dans la société et de faire une déclaration annuelle pour chaque membre de la société. Si vous ne le faites pas, les impôts prélevés à la source seront de 10% et cela pourra prendre jusqu’à un an pour que vous le récupériez.

➡️ Se renseigner sur l’impôt sur la plus-value

C’est bien beau de bien acheter et donc de bien vendre : mais quid des impôts ?

L’impôt sur la plus-value est de 15% ; auxquels il faut ajouter la récupération des amortissements déduits chaque année des revenus locatifs. En effet le revenu locatif est amorti sur 27,5 ans et on le calcule sur la valeur de l’immeuble sans le terrain. Pour éviter cette imposition, c’est simple : il faut réinvestir et utiliser le fameux « 1031 EXCHANGE ».

Au moment de vendre votre propriété, placez le profit sur un compte séquestre et vous aurez ensuite quarante-cinq jours pour désigner une ou plusieurs propriétés pour remplacer l’ancienne et l’acheter dans les six mois.

Ainsi, tant que vous réinvestissez, vous ne paierez pas d’impôts.

Un accompagnement pour vos projets immobiliers

Pour tout projet immobilier à Miami, contactez Brigitte Benichay. Elle saura vous guider à travers les méandres de l’investissement immobilier et saura déterminer la valeur intrinsèque de la propriété, analyser l’historique et comparer les dernières ventes du quartier. Brigitte Bénichay pourra également visiter le bien pour vous et vous conseillera sur la valeur de l’investissement. 

Étant donné qu’aux États-Unis, les agents immobiliers ont tous accès à une banque de données centrale, le but de Brigitte Bénichay est de vous trouver LA bonne affaire parmi toutes ces offres. À titre d’exemple, la majorité de ses clients ont aujourd’hui presque doublé leur investissement. Avec de la patience et de la réactivité, la bonne affaire est là pour tout le monde : il ne faut juste pas la manquer !

En croissance exponentielle au cours des deux dernières années, le marché immobilier de la Floride demeure toujours très attractif pour les Français qui désirent acquérir une propriété.

À propos de Brigitte Bénichay

Brigitte Benichay a créé en 1997 la première agence immobilière française à Miami, Rich Homes of Florida. Depuis, les investisseurs lui font confiance. Les résultats le prouvent : ses clients ont tous réalisés une plus-value immobilière réelle.

Aujourd’hui, Brigitte Bénichay est broker et présidente de Rich Homes of Florida ; membre de l’Ordre des Agents Immobiliers de Miami et membre de la Chambre de Commerce Franco-Américaine.

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