(Article partenaire) Ce n’est pas parce que Detroit affiche une “recovery” extraordinaire, avec des milliards d’investissements et un taux de chômage tombé de 25 % à 5 % en 10 ans, qu’il faut oublier les bons réflexes d’investissement. Quelques conseils avec  Immo-us, spécialiste de l’investissement immobilier aux Etats-Unis.

1/ Bien choisir son intermédiaire

Un investisseur français doit s’assurer que l’intermédiaire qui agit en France doit être en conformité avec la Loi Hoguet de 1970. Il est obligatoire de posséder la carte T de transaction immobilière ainsi qu’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle. Placeriez-vous votre argent dans une banque qui n’aurait pas les agréments ? La plaquette commerciale et le site doivent énumérer les risques conformément aux exigences de l’AMF; De même, la fiche de présentation doit faire apparaître le montant des honoraires ainsi que le numéro de mandat.

2/ La transaction

Sur le territoire américain, la transaction doit passer absolument par une “Title Company“; immo-us exige cette étape pour votre sécurité.

3/ Les règlements

Les règlements doivent être effectués directement auprès de la “Title Company” et jamais directement auprès du promoteur sauf pour le “deposit” lors de la conclusion de la réservation.

4/ Se couvrir contre les dettes

Exigez un “Warranty Deed” qui vous couvre contre les dettes passées ( et non un “Quit Claim Deed” qui n’offre pas cette garantie)

5/ Les intermédiaires

Les intermédiaires américains doivent aussi posséder les accréditations pour commercialiser et gérer vos biens; immo-us passe des accords avec des professionnels en conformité avec la législation.

6/ S’assurer de l’évolution des travaux

Pour s’assurer que les travaux de rénovation ont bien été effectués demandez des photos ou un film. Nous exigeons maintenant d’avoir ces éléments avant de concrétiser toute vente.

7/ Bien choisir son futur locataire

Le gestionnaire doit effectuer un “back ground check” sur la qualité du futur locataire.

8/ Avoir son propre service d’entretien

Le gestionnaire toujours doit avoir son propre service d’entretien. Il faut savoir conserver les bons locataires. Pour ce faire une intervention sous 48 H est nécessaire.

9/ Ne pas oubliez les travaux d’entretiens

Dans le prévisionnel, assurez-vous qu’il y a bien un poste de charge sur l’entretien des maisons ou des immeubles. Il serait malhonnête de vous faire penser qu’aucuns travaux d’entretiens ne seraient nécessaires à travers les années d’exploitation.

10/ Faire attention aux propositions de rendement

En conséquence, éliminez les propositions de rendement supérieurs à 9 % pour les maisons individuelles et à 12 % pour les multi family et les immeubles. L’expérience montre que nous sommes plutôt entre 7 et 9 % pour les maisons individuelles et entre 9 et 12 % pour les multifamily et les immeubles. Ce qui est déjà très bien dans une période de taux très bas.

11/ Le courtier

Passez par un courtier, il connaît bien les pièges à éviter et les acteurs locaux.

12/ Ouverture compte en banque

N’ouvrez pas de comptes bancaires à distance. La personne qui fera cette opération aura la main mise sur votre argent par la suite…

Franck Noguès est titulaire d’un MBA de gestion de patrimoine en France et exerce depuis 30 ans. Après 6 ans d’expériences réussies à Miami, il est maintenant présent depuis 4 ans sur Detroit avec son site immo-us.
“La ville progresse d’une manière extraordinaire sur les traces du géant de l’automobile. Pensez qu’il y a 10 ans jours pour jours, Général Motors était en faillite. Ils sont aujourd’hui le 3^ème constructeur mondial !”
La rentabilité est là lorsque le projet est mis en œuvre sur des bases sérieuses et non par des sociétés qui exercent dans l’illégalité. Le potentiel de progression est également très élevé. “Le Michigan est le deuxième Etat après la Californie en concentration d’ingénieurs par rapport à la population”. C’est pourquoi certaines banques nous suivent aussi sur les financements des maisons et des immeubles sur cette ville en plein renouveau. Notre équipe se tient à votre disposition pour tout complément d’information.
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