(Article partenaire) Alors que le nouveau président veut rendre à la France compétitivité et attractivité, les mesures restent parfois floues. Le logement semble le grand oublié du premier gouvernement avec la disparition du ministère du logement, qui a rejoint le ministère de la cohésion des territoires.

La question que tous les investisseurs se posent, c’est quelles seront les grandes évolutions fiscales liées à l’immobilier sous l’ère Macron ? Est-ce que la fiscalité sera allégée ou alourdie ?

Quel programme immobilier pour Emmanuel Macron ?

Le candidat Macron avait évoqué plusieurs mesures pour l’immobilier.

La mesure phare a été une suppression de l’ISF sur certaines classes d’actifs… mais pas sur l’immobilier. C’est ce qui a fait dire à certains que l’ISF deviendrait un impôt sur la fortune immobilière. Concrètement rien ne change pour l’aspect immobilier. Au-delà de 1,3M€ de patrimoine immobilier (à calculer après déduction des prêts en cours et abattement pour ce qui concerne la résidence principale), les Français seront redevables de l’ISF.

En effet, il ne souhaite plus taxer les placements boursiers ou les personnes qui investissent dans les entreprises. Seul l’immobilier devrait être pris en compte dans le calcul de l’ISF.

Une autre mesure importante de son futur quinquennat va être de supprimer la taxe d’habitation d’environ 80% des Français.  De nombreuses personnes sont sceptiques quant à la mise en place de cette suppression. Cependant, le président a assuré qu’elle serait possible grâce aux économies qu’il compte faire faire sur les dépenses publiques. Le manque à gagner est assez conséquent.

Il souhaite aussi créer un nouveau type de bail. Le bail à mobilité professionnelle. Ce dernier permettra aux personnes qui bougent pour leur travail ou pour les étudiants en stage de signer un bail pour minimum 3 mois et maximum 1 an, le tout sans dépôt de garantie. Pour le contrat, il fonctionnera de la même façon qu’un bail étudiant. Plus de flexibilité donc sur le marché de la location.

Il souhaite aussi soutenir la rénovation des logements.

Qu’en est–il de l’investissement immobilier ?

A ce stade, le président Macron n’a pas apporté plus de détail sur l’aspect de l’investissement immobilier. Il serait logique qu’une nouvelle loi remplace la loi Pinel dans le futur en proposant un avantage fiscal sur les logements neufs.

En ce qui concerne la conjoncture actuelle, les taux d’emprunt ont touché un point bas historique en 2016, avec des taux jusqu’à 1% sur 20 ans pour les meilleurs dossiers. Si aujourd’hui, nous avons pu observer une légère hausse, les taux actuels restent inférieurs à 2% ce qui est nettement inférieur aux dernières années excepté l’année 2016.

Le marché immobilier dans les grandes villes a repris des couleurs à partir de fin 2015. La demande locative ne cesse d’augmenter dans des villes comme Paris ou Lyon car ce sont des villes avec de nombreux étudiants et jeunes actifs et qui bénéficient d’une attractivité internationale.

La suppression de la taxe d’habitation sera un attrait de plus dans la location pour les futurs locataires. Bien que léger, l’effet sera positif pour le marché locatif notamment dans certaines parties d’Ile-de-France.

Il est donc toujours intéressant d’investir en France actuellement malgré les changements politiques. Cela ne changera en rien votre rentabilité et l’immobilier reste le seul support qui permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire !

Admettons aujourd’hui que vous empruntiez 100.000€ sur 20 ans avec un taux à 1.75%.  Le montant des intérêts s’élève à 25.790€.

Si vous attendez avant de vous lancer et que les taux continuent d’augmenter jusqu’à 2.20% (taux de mai en 2016). Pour 100.000€ sur 20 ans votre crédit vous coûtera : 30.898€, soit 5.000 € de plus. Autant bénéficier des taux bas et en profiter pour passer à l’action…

Alors dans quoi faut-il investir ? Pinel ou LMNP ancien ?

Si vous souhaitez investir, vous avez dû vous entendre parler de la loi Pinel qui vit sa dernière année. L’avantage fiscal permet d’investir dans le neuf mais il est, en général, peu attractif et pas adapté à la situation des non-résidents fiscaux.

La Pinel est possible uniquement dans certaines zones sur des logements neufs. A la base, la loi ciblait des quartiers dynamiques, mais aujourd’hui, de nombreuses zones vous permettent d’investir en Pinel. Cependant, la demande locative n’est pas toujours au rendez-vous. Votre logement sera moins attractif que ce que vous pourriez acheter dans le cœur des grandes villes, là où la demande est forte. De plus, comme il s’agit d’un logement neuf, le prix de l’achat est souvent plus élevé que dans une copropriété ancienne, d’environ 20% à 30%.

Enfin, si vous souhaitez louer via la loi Pinel, il vous faudra alors louer votre logement nu (sans meuble). Cela changera aussi votre loyer qui, par conséquent, sera moins cher qu’une location meublée. Donc non seulement votre achat vous coûtera plus cher, mais il vous rapportera moins.

Qu’en est-il du LMNP ancien ?

Un achat dans l’ancien est, comme nous l’avons dit, moins cher que dans le neuf. Le LMNP signifie Loueur Meublé non Professionnel. Par conséquent, vous êtes obligés de louer votre bien meublé. Ce qui se loue entre 20% et 30% plus cher qu’un bien nu ! Sans parler de la fiscalité nettement moins avantageuse en location nue.

Le régime LMNP réel vous permet au contraire d’optimiser le montant du loyer grâce à l’effet coup de cœur puisque c’est vous qui choisissez les meubles et la décoration. D’autre part, fiscalement, le régime LMNP réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs la totalité des dépenses : charges, meubles, travaux, frais d’agence, frais de notaire, intérêts d’emprunt… ainsi que d’amortir le montant du bien. Grâce à ce système proposé par l’administration fiscale, vous ne payez aucun impôt les 10 premières années de location. Cela vous permet de disposer d’une rentabilité nette beaucoup plus élevée que pour une location nue.

Qu’attendez-vous pour vous lancer ?

Vous avez toujours eu le projet d’investir dans l’immobilier locatif mais sans jamais vous lancer ? Ou vous avez déjà un ou plusieurs biens et vous souhaitez continuer à développer votre patrimoine ? 

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Spécialisés dans l’accompagnement des expatriés, Investissement Locatif est l’agence leader pour investir dans l’ancien à Paris, à Lyon ou en Île-de-France. La prestation proposée inclue la recherche d’un bien, l’optimisation du plan, le suivi de la rénovation, la décoration et l’ameublement, la location et la gestion locative. Vous n’avez à aucun moment besoin de vous déplacer puisque les services de cette société spécialisée incluent toutes les démarches comme la représentation chez le notaire.

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