(Article partenaire) Comment investir dans l’immobilier en France quand on vit à plusieurs milliers de kilomètres ? Est-il possible d’emprunter quand on est non-résident ? A quelles conditions ? Autant de questions que les Français non-résidents se posent lorsqu’ils s’intéressent à l’immobilier locatif. Dans cette interview, Mickael Zonta, directeur de la société Investissement-Locatif.com répond à nos questions.

Bonjour Mickael, pouvez-vous vous présenter ?

Bonjour, je m’appelle Mickael Zonta. J’ai fondé en 2011 une agence immobilière spécialisée dans la gestion de biens meublés à Paris et en région parisienne. Dès 2012, j’ai créé une société de conseil en investissement locatif (ndlr : Investissement-Locatif.com est une référence au sérieux reconnu).

Quel type de services proposez-vous aux expatriés qui veulent investir dans l’immobilier ?

Nous proposons un service clé en main qui permet aux personnes qui souhaitent investir de déléguer la totalité de l’opération : recherche du bien, optimisation du plan, suivi des travaux, décoration, ameublement, location et gestion. L’intérêt est d’avoir un seul interlocuteur de confiance, et que chaque membre de l’équipe travaille avec le même cahier des charges pour réussir le projet immobilier.

Comment est structurée votre équipe ?

Nous avons dès le début fait le choix de ne fonctionner qu’avec des collaborateurs salariés (en opposition avec l’embauche de freelancers). Cela permet de délivrer une prestation très qualitative.

Notre équipe est composée de chefs de projets, chasseurs immobiliers, architectes d’intérieur et de décorateurs, chargés de location et gestionnaires. Tous travaillent ensemble et dans la bonne humeur (rire) avec un seul objectif : livrer un bien de qualité et rentable dans la durée.

Combien de collaborateurs êtes vous ?

Nous sommes actuellement une vingtaine de collaborateurs répartis sur le pôle de Paris-région parisienne et le pôle de Lyon. Nos services sont appréciés et nous prévoyons de recruter une dizaine de personnes supplémentaires sur 2017 pour répondre à la demande.

 Que conseillez-vous aux expatriés qui souhaitent investir en France ?

… de nous contacter (sourire).

Plus sérieusement, l’immobilier est passionnant et c’est un fabuleux outil pour développer son patrimoine. Par contre il faut bien s’entourer car l’erreur dans le choix d’un bien peut coûter cher. Je déconseille globalement les programmes de défiscalisation de type Pinel, car ils sont très souvent vendus bien trop cher. De plus, les emplacements sont à 90% peu attractifs. Les promoteurs profitent du fait que les investisseurs sont focalisés sur l’avantage fiscal pour augmenter le prix.

Mais l’avantage fiscal peut être conséquent, non ?

Oui bien sûr… Mais même avec l’avantage fiscal, l’opération est beaucoup moins rentable que ce qu’il est possible de faire avec notre société par exemple.

En plus, le dispositif Pinel entraîne un plafond de loyer très bas par rapport au marché dans les villes attractives. Et les programmes sont en général excentrés, avec des prix supérieurs de 20% au reste du marché. Bref, pas rentables quand on compte tout.

Donc vous conseillez à nos lecteurs d’investir plutôt dans l’ancien ?

A titre personnel, par exemple, j’investis dans l’ancien à rénover. Les emplacements attractifs que ce soit à Paris ou encore à Lyon sont situés au centre-ville, donc obligatoirement dans l’ancien. Ces emplacements sont déjà construits donc ils ne proposent pas de foncier disponible. 

La réalisation de travaux permet de bénéficier d’un avantage fiscal très important grâce au régime du LMNP réel. Voici donc mon conseil : achetez dans l’ancien à rénover, et louez en meublé avec le régime du LMNP réel.

En quoi ce régime est-il intéressant pour l’investisseur immobilier ?

Il permet tout simplement de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 ans environ, grâce au mécanisme de l’amortissement. C’est donc un régime très favorable.

Ok, mais suivre les travaux lorsqu’on est expatrié, ce n’est pas simple…

Oui et c’est exactement pour cela que nous avons développé le service. Mais les autres étapes sont également très compliquées lorsqu’on est expatrié : être réactif pour trouver un bien, suivre l’ameublement, louer, gérer… Nos services clés en mains sont très appréciés par les expatriés, vous pourrez découvrir sur notre site quelques témoignages certifiés.

Et concernant le financement de l’opération ?

Nous conseillons globalement de financer le maximum par l’emprunt pour bénéficier de l’effet de levier du crédit. Surtout en cette période de taux très bas (ndlr : actuellement en janvier 2017 un bon taux sur 20 ans est de 1,40% pour un résident français).

Les dossiers de financement des expatriés ne sont pas les plus simples. Ils empruntent avec une légère prime (environ 1,60% sur 20 ans) et les banques demandent généralement un apport de 20% à 30% selon les cas. Mais cela reste très intéressant. Lors du rendez-vous initial, nous transmettons à nos clients les coordonnées de partenaires spécialisés dans le financement des expatriés.

Quel rendement attendre d’une opération avec Investissement-Locatif.com ?

Tout dépend du montant… et des souhaits du client en termes de quartiers. Globalement entre 5,00% et 6,50% dans Paris et à Lyon. Jusqu’à 10% sur des immeubles de rapport en région parisienne. Les rendements locatifs annoncés sur notre site incluent nos frais et les frais de notaire.

De quel montant faut-il disposer pour investir avec votre société ?

Cela dépend du lieu où vous souhaitez investir. Investir à Lyon peut se faire à partir de 110.000€ tout inclus (achat, travaux, meubles, notaires, honoraires) et 150.000€ à Paris intra-muros. Pour les immeubles de rapport en région parisienne qui peuvent atteindre les 10% de rendement, le budget est plus conséquent et commence à 550.000€.

Il reste de belles opportunités dans l’investissement immobilier en France et nous sommes là pour vous accompagner.

Recueilli par Michel Villers, le 27 janvier 2017.

Découvrez les avis d’expatriés sur le service : avis investissement locatif.
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Découvrez une vidéo de présentation de la société de Mickael Zonta :

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