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Qu’est-ce que le déficit foncier d’un investissement locatif ?

S’il y a bien une chose sur laquelle les propriétaires immobiliers s’accordent, c’est la possibilité d’optimiser fiscalement leur investissement. Si certains mécanismes de  défiscalisation sont bien connus, d’autres méritent de gagner en notoriété, comme le déficit foncier. Ce procédé permet aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine de réduire leur imposition. On vous aide à comprendre tout le dispositif du déficit foncier dans le cadre de votre investissement locatif.

Déficit foncier : comment ça fonctionne ?

Le déficit foncier est la situation dans laquelle le propriétaire d’un appartement ancien ou d’un immobilier locatif en France se trouve lorsque les charges qu’il supporte (travaux de rénovation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit.

La situation est plutôt courante lorsque le détenteur d’un immobilier locatif en France entreprend des travaux de réparation dans un logement, tout en sachant que seules les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global

Le déficit foncier est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, avec un plafonnement maximum à 10 700€ par an. Le bien doit cependant être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus de charges (au delà des 10 700€), ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt sont, quant à eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il permet donc de ne pas être imposé sur son revenu foncier à hauteur des charges que l’on supporte, voire de payer moins d’impôts sous certaines conditions. Dans le cas d’un investissement locatif, ce procédé, qualifié de « niche fiscale », permet donc aux propriétaires d’un appartement en location de valoriser certaines de leurs charges en les déduisant de leurs revenus fonciers.

Comment bénéficier du déficit foncier ?

Conditions d’application

Avant de pouvoir profiter des nombreux avantages fiscaux du déficit foncier et de réduire votre niveau d’imposition, il est nécessaire de respecter certaines conditions d’application. Tout d’abord, il est impératif de réaliser un investissement immobilier locatif.

Suite à votre investissement dans l’immobilier locatif, d’autres conditions s’appliquent. Le logement doit par exemple être destiné à la location meublée et affecté à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum. Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier).

Déficit foncier et charges déductibles

Toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne participent donc pas au déficit foncier.

Parmi les frais et charges imputables pour la détermination du déficit foncier on retrouve :

– Les charges non financières liées à l’exploitation du bien immobilier : honoraires d’agences, cotisations d’assurances (incendie, dégât des eaux, assurance loyers impayés, assurance vacance locative…), charges de copropriété (dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux…), impôts et taxes liés au bien loué (taxe foncière, taxe d’équipement…), dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires, frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué (honoraires d’avocat, huissier, notaire…)

– Les charges liées aux travaux : travaux de réparation et d’entretien, travaux d’amélioration apportant un équipement ou élément de confort nouveau, dépenses

A noter : les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

– Les charges financières : intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien mais aussi intérêts d’un prêt effectué dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de celui-ci, frais associés aux intérêts (frais de dossier, frais de garantie, cotisations assurance emprunteur…).

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