Immobilier commercial à New York : les 7 pièges à éviter
(Article partenaire) Le marché new-yorkais est un “el dorado” pour beaucoup d’entrepreneurs français qui rêvent de conquérir l’Amérique. L’une des premières étapes lors d’une implantation à New York est la recherche d’un local commercial, que ce soit pour y établir des bureaux ou une boutique. Cette étape est cruciale. Elle est donc à aborder avec beaucoup d’attention, d’autant plus que les marchés immobiliers français et new-yorkais sont très différents.
Stéphane J. Brenot, agent immobilier spécialisé dans la recherche de locaux commerciaux et bureaux à Manhattan, dresse une liste des 7 pièges à éviter :
1/ Le Loss Factor
Le Loss Factor est un phénomène typiquement new-yorkais qui veut que les surfaces indiquées sur le contrat sont toujours plus importantes que les surfaces réelles (métrées par un géomètre). Sur le papier, les surfaces indiquées comprennent les murs, les parties communes, et parfois même une partie du trottoir ou de la cour. Ce Loss Factor est encore plus important dans le cas de bureaux en étage, avec parfois 40% à 50% d’écart avec la surface métrée. D’aucuns diront que c’est scandaleux – il n’y a pourtant pas de recours possible, et pas de réglementation contraignante comme en France. Il faut simplement s’assurer que la surface du local est adaptée aux besoins de votre société, et laisser votre agent immobilier négocier le montant du loyer et l’ensemble des autres prestations.
2/ Ne pas penser qu’un inventaire important signifie que les prix seront facilement négociables à la baisse
En marchant dans les rues de New York, on voit beaucoup de locaux commerciaux à louer. On pourrait alors se dire “Avec autant d’offres sur le marché, les prix doivent être facilement négociables!”. Détrompez-vous : les propriétaires veulent rarement baisser leurs loyers car cela dévalorise leur bien et met en danger un éventuel refinancement par une banque. Par contre, ils seront peut-être plus enclins à accorder des “tenant allowances” comme des mois de loyer gratuits en plus, une nouvelle climatisation, ou encore la création d’une nouvelle ventilation pour un restaurant par exemple.
3/ Le dépôt de garantie est beaucoup plus important aux Etats-Unis qu’en France
Le montant de votre dépôt de garantie n’aura rien à voir avec ce à quoi vous auriez pu vous attendre en France. Celui-ci est d’autant plus élevé pour les sociétés étrangères sans historique ni déclarations de revenus : si cela est votre cas, attendez-vous à devoir débourser l’équivalent de 6 mois à 1 an de loyer.
4/ Prévoir les travaux en amont
En cas de travaux, il ne faut surtout pas attendre la dernière minute pour impliquer un architecte et/ou un entrepreneur pour évaluer les travaux de rénovation et la durée d’obtention d’un permis de construire. Il faut penser à cela en amont afin que la boutique ouvre le plus vite possible (le temps, c’est de l’argent, surtout avec les loyers new-yorkais!).
5/ Ne pas essayer de passer directement par le propriétaire
En réfléchissant selon la logique du marché immobilier français, on aurait tendance à penser que passer directement par le propriétaire est toujours un bon moyen de faire des économies, car cela économise les frais d’agence. Or, il ne faut pas raisonner de la sorte aux Etats-Unis car le système est différent : les propriétaires suivent rarement eux-même la gestion de leur bien, ils ont presque toujours un agent immobilier dédié dont ils doivent de toute façon payer les honoraires, quelque soit la manière dont le locataire final sera trouvé.
6/ Ne pas appeler le numéro inscrit sur la vitrine
C’est celui de l’agent immobilier du propriétaire, son seul but est de trouver un locataire qui sera le plus rentable pour le propriétaire. Vous, locataire commercial, ne ferez pas une bonne affaire dans ces conditions. Mais alors comment faire si on ne doit ni appeler le numéro inscrit sur la vitrine, ni directement le propriétaire ?
Il faut en fait avoir recours à un agent immobilier dédié, pour vous locataire. Cet agent dédié connaîtra le marché et ses coutumes ainsi que l’inventaire disponible, ce qui lui permettra de négocier les meilleures conditions du bail commercial pour vous : montant du loyer, nombre de mois gratuits, conditions de livraison du local, etc. De plus, les honoraires de votre agent immobilier seront dans la plupart des cas pris en charge par le propriétaire lors de la signature du bail. Vous bénéficiez donc des conseils d’un professionnel, qui va vous permettre de faire des économies substantielles et d’éviter tous les pièges, sans avoir à rémunérer ses services.
7/ Droit américain vs Droit français
Une des plus grandes erreurs à éviter serait de penser que le droit immobilier américain serait similaire au droit français. Aux Etats-Unis, le propriétaire a beaucoup plus de droits que le locataire. C’est à peine exagéré de dire qu’il a même tous les droits. C’est son avocat qui rédige le bail, un document de plusieurs dizaines de pages, et la réglementation qu’il devra respecter est minimale. Par exemple il n’existe pas de bail de type 3/6/9, la durée est généralement de 10 ans. Durée pendant laquelle le locataire est responsable du paiement des loyers pendant la totalité du terme. Il n’y a habituellement pas de possibilité de préavis de résiliation. Pour avoir un bail commercial qui réunit de bonnes conditions pour vous, il est primordial d’avoir en plus de son agent immobilier un avocat new yorkais spécialiste des baux immobiliers commerciaux.
Vous voilà maintenant mieux préparé(e) à installer votre commerce et/ou vos bureaux à New York. Certes, ouvrir son activité à New York nécessite une solide préparation et un investissement important, mais les perspectives de résultats sont à la hauteur, et entouré(e) par de bons professionnels vous saurez mener votre barque et dépasser vos objectifs de croissance. Après tout, New York est la 2ème ville au monde en terme de venture capital versé aux start-ups, c’est une des capitales du retail et de la mode, et le centre du monde de la finance. Elle héberge aussi le plus grand nombre d’étudiants au monde. Une étude du Martin Prosperity Institute indique que si l’économie de la ville de New York était comparée à celle d’un pays, son PIB de $1,500 milliards la mettrait dans le top 20 des économies mondiales, au niveau du Canada et de l’Espagne !
Pour vous lancer à la conquête du marché new-yorkais, contactez Stéphane J. Brenot.
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