[Article partenaire] Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en France depuis l’étranger en 2022 ? Quelles seront les nouvelles mesures en vigueur ? Dans quelles villes sera-t-il pertinent d’investir l’année prochaine ? My expat fait le point sur les perspectives pour l’investissement locatif en France en 2022.

En 2022, des conditions de financement plus contraignantes

À partir du 1er janvier 2022, les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) concernant les demandes de crédits immobiliers deviendront plus contraignantes. Pour les non-résidents qui souhaitent investir, de nouvelles mesures sont à retenir :

– Le taux d’endettement maximal est autorisé jusqu’à 35 % (assurance emprunteur incluse), et les revenus locatifs restent pris en compte (généralement à 70%).

Les recommandations habituelles pour obtenir un emprunt en tant qu’expatrié 

– L’apport personnel pour un expatrié s’élève à minimum 20% sur le projet immobilier global (frais de notaires, travaux et frais d’agences inclus).

– Les banques financent plus facilement des projets immobiliers locatifs de non-résidents dont le financement nécessite au moins 150 000 €.

Investissement locatif des expats : les villes à fort potentiel en 2022

1. Les villes limitrophes aux métropoles

Les banlieues de grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille ont le vent en poupe depuis la crise sanitaire.

Dans ces zones périphériques, les prix des biens sont beaucoup plus abordables que dans les grandes villes. L’investissement locatif y est aussi très sécurisé et rentable, grâce à la proximité avec la métropole.

D’autre part, de nombreux programmes d’urbanisme intègrent ces villes périphériques. Le but étant d’améliorer la qualité de vie et le réseau de transport vers la métropole.

Les communes proches des métropoles où il est bon d’investir en 2022

– Près de Lyon : Villeurbanne, Oullins, et certains quartiers de Bron permettent de réaliser des investissements locatifs très rentables.

– Près de Paris : Nanterre, Saint-Denis et Saint-Ouen. Le projet du Grand Paris Express intègre d’ailleurs ces villes afin de relier les banlieues de Paris entre elles.

– Près de Bordeaux : Mérignac, Pessac et Talence sont les communes les plus intéressantes pour un investissement locatif.

2. Investir dans de grandes villes françaises

Si les communes périphériques offrent de nombreuses opportunités aux investisseurs, les grandes villes françaises seront toujours une valeur sûre en 2022.

Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille sont des emplacements de choix pour réaliser un investissement patrimonial. Ces métropoles bénéficient en effet d’un tissu économique solide. Il est soutenu par la présence de sièges sociaux de grandes entreprises, de campus d’universités, de grandes écoles…

Le risque de vacances locatives est très faible et la rentabilité locative demeure intéressante.

Ces métropoles qui ont connu une forte appréciation

– À Bordeaux, le prix de l’immobilier a évolué de +2,8% en deux ans ; de +28,4% en cinq ans et de +57,5 % en dix ans.

– À Paris, le prix de l’immobilier a évolué de +3,4% en deux ans ; de +27,7% en cinq ans et de +22,5% en dix ans.

– À Lyon, le prix de l’immobilier a évolué de +13,7% en deux ans ; de +47% en cinq ans et de +56,2% en dix ans.

– À Marseille, le prix de l’immobilier a évolué de +12,6% en deux ans ; de +26% en cinq ans et de +12,5% en dix ans.

(Source : Meilleursagents.com)

Par ailleurs, suite aux récentes annonces d’Emmanuel Macron, dans le cadre du projet « Marseille en Grand », la ville va bénéficier d’investissements importants : 1 milliard d’euros seront alloués aux transports et un budget sera consacré à l’amélioration de la qualité de vie, au renforcement de la sécurité, à la création d’écoles…

Ces nouvelles mesures vont contribuer à faire de Marseille une destination privilégiée pour les investissements locatifs en 2022. Souvent sous-évaluée, la cité phocéenne offre de belles perspectives d’investissement avec une rentabilité très intéressante. En effet, alors que les prix d’un bien à Bordeaux et à Lyon s’élèvent respectivement à 4 578 € et 5 344€ /mètre carré, Marseille affiche un prix moyen de 3 224 € au mètre carré pour un appartement.

La colocation et le co-living : des investissements de choix en 2022

Depuis quelques années, le marché de la colocation et du co-living est en hausse constante. Dans les grandes villes comme Lyon ou Paris, on compte aujourd’hui plus de quatre demandes pour une offre de chambre en colocation (Source : Locservice.fr).

Cet engouement s’explique par le fait qu’en plus de la pénurie de logement dans les grandes villes, les colocations offrent un vrai avantage économique. Le prix d’une chambre est en effet largement inférieur à la location d’un studio.

Fiscalité de l’investissement locatif pour les expatriés : quels changements en 2022 ?

1. Les mesures du PLFSS toujours en vigueur en 2022

En 2021, le PLFSS (Projet de Loi de Financement de la Sécurité Sociale) avait été mis en place pour répondre à l’impact économique de la crise sanitaire. Cette loi avait apporté, entre autres, des modifications au régime bailleur LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Depuis l’application du PLFSS, les propriétaires (résidents et expatriés) d’un bien loué meublé en France seront assujettis à des cotisations sociales à hauteur de 35 à 40 % des bénéfices locatifs. Quoi qu’il en soit, l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), n’est plus obligatoire pour accéder au statut de LMP.

2. Le dispositif Pinel maintenu jusqu’en 2024

Le dispositif Loi Pinel se maintient jusqu’en 2024, mais ses avantages seront réduits progressivement, à partir de 2023.

Le Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt en acceptant de louer son bien neuf à un prix plus accessible. En 2022, cette déduction s’élève toujours à 12% pour un bien loué sur six ans ; 18% pour neuf ans de location et 21% pour douze ans.

D’ailleurs, les non-résidents fiscaux français sont éligibles à ce dispositif à condition d’être domiciliés en France au moment de l’acquisition du bien, et sous réserve que l’investissement immobilier ait été réalisé après le 1er janvier 2019

3. MaPrimeRénov’ un prolongement pour 2022

L’aide au financement des travaux de rénovation énergétique, MaPrimeRénov’ est, depuis juillet 2021, applicable au propriétaire bailleur qui souhaite rénover son bien pour qu’il soit plus écologique et/ou pour en améliorer la performance énergétique.

Vous pensez à l’investissement locatif en France ? My expat est spécialisée dans l’investissement locatif des non-résidents entièrement à distance.

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