Vous êtes locataire d’un appartement à New York ? Vous vous absentez quelques mois et souhaitez rentabiliser votre logement vacant ? Vous avez peut-être été tenté par la sous-location.
Avec l’explosion des loyers et du prix des hôtels à New York, la sous-location a le vent en poupe depuis le milieu des années 90. Avec le cours élevé de l’euro et la hausse continue des loyers à Manhattan, la situation n’est pas prête de s’inverser. « Il y dix ans, on ne voyait pas une annonce. Aujourd’hui, il n’y a que ça sur internet», s’exclame une expatriée française qui sous-loue une partie de son appartement depuis plusieurs années.
Mais malgré la banalisation de cette pratique, les risques sont nombreux et peuvent parfois s’accompagner de l’expulsion pure et simple du locataire. «On est dans un pays règlementé, rappelle Agnès Thiery, manager d’Ubiquicity New York. On peut être facilement poursuivi à cause de problèmes de voisinage ou d’infraction aux règles du bâtiment».
D’ailleurs, si elles ont accepté de nous parler, la plupart des personnes interrogées – hormis les professionnels – ont souhaité rester anonymes.
–Conseil 1 : Etre transparent avec son propriétaire. «Quand on fait les choses en catimini, c’est là où il y a une méga-inondation, indique Rachel Sarfati, Présidente d’Urban Living, une agence immobilière spécialisée dans la location d’appartements. Nous demandons toujours à nos clients d’être transparents et de demander l’autorisation au management du bâtiment». L’Etat de New York oblige d’ailleurs le locataire à notifier le propriétaire par écrit en spécifiant l’identité du sous-locataire, la durée du séjour, la raison de la sous-location et l’adresse permanente du sous-locataire.
Si le logement est “rent-control” (loyer modéré), co-op ou un condominium, le locataire doit obligatoirement obtenir l’accord écrit du propriétaire et du Division of Housing and Community Renewal (DHCR). Le prix de la sous-location ne peut excéder le loyer de 10% majorée d’une charge si l’appartement est meublé.
–Conseil 2 : Vérifier que le bail possède une clause relative à la sous-location. Si le bail ne comporte pas de clause, il est toujours possible de s’entendre avec son propriétaire. Pour un locataire qui a souhaité conserver l’anonymat, «la sous-location, c’est une question de feeling avec son propriétaire. Dans mon bâtiment, c’est interdit mais le propriétaire est très cool et l’autorise».
–Conseil 3 : S’informer sur ses futurs sous-locataires. «L’un de mes sous-locataires avait l’air louche. C’était un grand gars plutôt baraque avec deux grosses chaines en or, sourit Beito, 26 ans. Il rapportait chaque soir une copine différente». Pour éviter ce genre de surprise, il vaut mieux faire une sous-location avec des gens que l’on connaît ou qui te contactent ‘de la part de…’, selon Agnès Thiery. Passer par une agence spécialisée est une autre solution. «L’agence filtre les candidats. Elle a la même préoccupation que nous : que tout se passe bien», explique une française, qui sous-loue dans le Lower East Side.
Les locataires interrogés préconisent de prendre le premier mois de loyer à l’avance. D’autres conseillent d’aller plus loin. Pour Romante, locataire dans le Upper East-Side, il faut «faire un credit check pour évaluer la crédibilité du sous-locataire, obtenir l’avis de locataires qui ont eu affaire à lui ou elle, et avoir d’autres garanties comme un lettre de l’employeur et de la banque, dit-elle. Ca coute cher mais ça peut éviter les problèmes».
–Conseil 4: Se prémunir contre les risques de dommage en souscrivant a une assurance appartement et civile. Ne pas oublier de faire un inventaire de tous les objets dans l’appartement, car comme le résume Adam, qui habite Brooklyn, «personne fera aussi attention à tes affaires que toi».
–Conseil 5 : Mettre tout sur papier. Pour Maggie, «la communication avec les voisins, le propriétaire et le sous-locataire est primordiale, dit-elle. En gros, il faut mettre tout sur la table dans un contrat écrit. Si quelque chose ne va pas, le locataire doit avoir le droit de mettre son sous-locataire dehors avant la fin du contrat. Là encore, il faut l’écrire».
Contacts utiles:
–Ubiquicity
–Urban Living
–Habitat Connect