(Article partenaire) Les conditions étant réunies pour réaliser de belles opérations immobilières, de nombreux expatriés français se lancent dans l’acquisition d’un bien à des fins locatives, en France.

Si bon nombre de projets ne rencontrent pas de difficultés, certains expatriés, notamment installés aux Etats-Unis, peinent à obtenir un financement auprès d’une banque de l’Hexagone. Une situation dommageable à l’heure où les taux d’emprunt sont au plus bas, mais qu’il est possible de débloquer.

Les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas. Début octobre, ils avaient encore reculé de 0,10%. Selon différentes sources, les taux moyens, hors assurance, pour septembre 2016, étaient de 1,45% sur 15 ans, 1,60% sur 20 ans et 1,90% sur 25 ans. A titre de comparaison, un an plus tôt, ils se situaient respectivement à 2,30%, 2,55% et 2,90%. Nombreux étaient alors les experts à affirmer qu’ils ne reculeraient plus. A la surprise générale, ce pessimisme s’est pourtant révélé inexact.

Il ne fait aucun doute que c’est actuellement le bon moment pour acheter un logement : les taux ne peuvent plus baisser de manière significative, et les avantages de l’attentisme risquent fort d’être réduits à néant par la hausse des prix – surtout si l’objectif est d’acquérir un logement dans une ville prisée des investisseurs, où le marché est forcément plus tendu.

Des rendements importants

L’immobilier est un bon placement. Tout d’abord parce qu’il est plus sûr que les marchés boursiers, même si le risque zéro n’existe pas. C’est aussi le cas sur le plan financier. En termes de rendement, le taux moyen se situe autour de 5% dans les villes les plus dynamiques comme Lyon ou Bordeaux. Paris reste également intéressant car le marché y est stable. Il s’agit là d’un rendement brut, différents éléments vont donc l’entamer : travaux, charges, fiscalité, éventuels impayés… D’autres points sont, en revanche, susceptibles de le conforter :  la plus-value lors de la revente, les avantages fiscaux potentiels ou les hausses de loyer. Déterminer le plus précisément possible cette rentabilité nette est l’une des clés d’un investissement immobilier pertinent.

Mieux vaut emprunter

L’immobilier a pour particularité d’être le seul actif dans lequel il est possible d’investir sans disposer de l’intégralité des fonds, tout simplement en recourant à l’emprunt. Il est donc possible d’investir, même en ayant un apport initial faible. Les loyers perçus viendront ensuite alléger les mensualités à rembourser, diminuant d’autant l’effort financier.

Allant de pair avec l’emprunt, l’effet de levier est d’autant plus important, aujourd’hui, que les taux sont bas, et c’est encore plus vrai si vos capacités d’emprunt sont larges. Ainsi, les emprunteurs affichant des dossiers « béton » peuvent obtenir des taux inférieurs à 1% sur 10, 15 voire 20 ans, en négociant bien. Il est donc actuellement plus rentable d’emprunter de l’argent que de casser sa tirelire pour augmenter son apport.

Choisir le bon partenaire

Compte-tenu du contexte favorable, de plus en plus d’expatriés français investissent dans leur pays d’origine. Pour un expatrié, investir en France ne pose pas de problèmes particuliers dès lors que ses capacités d’endettement sont suffisantes, qu’il a conservé un compte en France et qu’il entretient des relations avec son agence ou – mieux encore – avec son conseiller. Celui-ci pourra alors appuyer la demande de financement.

En revanche, si vous n’avez plus de compte en France, cela se complique légèrement, surtout si c’est votre premier achat. Vous avez alors la possibilité de faire appel aux services d’un expert comme My expat, entreprise spécialisée dans le pilotage de projets immobiliers portés par des Français de l’étranger, afin de vous faire accompagner. Dans le cadre de ses multiples services aux expatriés, My expat a déployé tout un réseau de partenaires bancaires. Travaillant en confiance, ces établissements financiers sont davantage disposés à prêter de l’argent aux expatriés, les experts de My expat se chargeant d’aider l’expatrié à construire son dossier et son projet, et cela à distance.

Le cas particulier des expatriés français aux USA

Un accompagnement personnalisé s’avère tout particulièrement pertinent pour les expatriés français installés aux Etats-Unis, compte-tenu du dispositif FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), entré en vigueur en 2014. L’objectif de ce dispositif étant de lutter contre l’évasion fiscale, l’administration fiscale américaine en charge de la collecte des impôts (IRS) impose de nouvelles règles, garantissant davantage de transparence fiscale aux citoyens américains, mais également aux étrangers résidant aux USA. Ainsi, la banque française d’un expatrié français résidant aux Etats-Unis doit, annuellement, délivrer à l’IRS toute une série d’informations concernant les comptes et les placements financiers de son client. Cette contrainte réglementaire génère des coûts pour les établissements. Certains ont donc choisi de se distancer des clients concernés. D’autres, en revanche, tentent de séduire cette nouvelle clientèle en déployant des services adaptés.

Des solutions existent donc pour les expatriés installés aux Etats-Unis, mais il convient de trouver les bons partenaires. Là encore, vous pouvez compter sur l’expertise et le réseau de My expat, qui saura vous accompagner dans cette recherche, sans que vous n’ayez besoin de vous déplacer.

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