[Article partenaire] La bourse joue aux montagnes russes, les taux d’intérêts s’envolent, l’inflation est au sommet… De quoi hésiter au moment de prendre ce qui est pour la plupart d’entre nous la plus importante décision financière de notre vie. Et pourtant, est-il bien raisonnable d’attendre ? 

Si vous visez New York, la réponse est probablement non. « Le meilleur moment pour acheter, c’est toujours aujourd’hui », résume Renaud de Tilly, fondateur de DE TILLY REAL ESTATE, et spécialiste de l’immobilier new-yorkais pour les expatriés européens.  Pour essayer d’y voir plus clair, voici cinq raisons de ne pas acheter qu’on vous opposera ces jours-ci, et pourquoi il est sans doute plus sage de ne pas en tenir compte…

1/ Les prix vont continuer de baisser

Il est vrai que les prix ont commencé à baisser en 2022. « On est clairement passé d’un ‘seller’s market’ à un ‘buyer’s market’ » constate Renaud de Tilly. La raison principale : après deux ans de pandémie qui ont largement « gelé » les prix, les vendeurs ont remis leurs biens à la vente après une pause « pandémie ». Ainsi, au niveau national, le nombre de logements en vente a augmenté de 26% sur les six premiers mois de 2022 par rapport à l’année précédente. 

Mais cela ne signifie nullement qu’on va vers une chute brutale des prix, en tout cas à New York. « Si on prend un peu de recul, on constate qu’au-delà des micro-variations de quelques mois, parfois un an, sur le long terme le marché de l’immobilier à New York monte régulièrement. Et fortement! ».

2/ Les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté

Il est exact que les taux historiquement bas de ces dernières années sont désormais un souvenir. Mais il faut se méfier de l’effet d’optique : passer de 3% à 6% de taux peut sembler prohibitif, « mais il faut se souvenir qu’on est finalement revenu à des niveaux qu’on a déjà connu ; les taux sont en ce moment ceux qu’on connaissait il y a une vingtaine d’années », rappelle Renaud de Tilly. Il est également important de garder à l’esprit que, si les taux redescendent un jour, vous aurez toujours la possibilité de refinancer votre prêt immobilier à la baisse.

Surtout, quel que soit le choc à la vue du prêt immobilier, le taux du mortgage n’est pas et n’a jamais été le facteur le plus important au moment d’acheter. « Le plus important, financièrement, lorsque vous achetez une maison, est que vous commencez à construire votre patrimoine », rappelle l’économiste Brian Rugg, de Loandepot. « À attendre trop longtemps le bon taux, vous finissez par payer le prêt immobilier de quelqu’un d’autre : le propriétaire qui vous loue sa maison en attendant… ». 

La meilleure façon de penser à cela, résume une autre économiste, Danielle Hale, de Realtor.com, c’est de considérer qu’en empruntant pour devenir propriétaire « vous vous payez un loyer à vous-même ». Car « en prenant un prêt immobilier avec un taux fixe -au moins pour un certain temps- vous vous prémunissez contre l’inflation à venir ». 

3/ Acheter coûte maintenant plus cher que louer

Régulièrement, la presse publie des rapports montrant qu’acheter coûte plus cher que louer. Méfiez vous de ces rapports ! D’abord, il s’agit de comparaisons de dépenses mensuelles (ou annuelles). Elles sont pertinentes s’il s’agit de savoir si vous avez les moyens d’acheter (en restant en dessous du fameux 40% des revenus). Mais ces comparaisons ne prennent pas en compte les futures plus-values ni surtout le simple fait qu’en remboursant un prêt immobilier vous vous constituez une « épargne forcée ».

4/ Je sais que je ne passerai pas ma vie à New York, sans doute pas plus de cinq ans

C’est sans doute l’argument le plus sérieux en faveur de la location et contre l’achat. En dessous d’une certaine période, acheter n’a pas beaucoup de sens, notamment en raison des « closing costs » qu’il sera impossible de récupérer au moment de la revente. « Mais même si on ne prévoit de rester que trois ans, cela peut avoir du sens d’acheter, estime Renaud de Tilly. C’est en tout cas ce que montre l’étude de l’évolution des prix sur le long terme à New York : il faut avoir beaucoup de malchance, ou avoir été mal/pas conseillé, pour ne pas pouvoir faire à New York en trois ans une plus-value suffisante pour couvrir les coûts d’achat et de revente ». 

5/ En ces temps d’incertitude il est plus sage de louer

Rien n’est moins sûr : ces incertitudes font justement exploser le marché de la location, avec des loyers historiquement hauts. « Et le fonctionnement des locations à New York, où les baux sont en général d’un an, ne protège pas du tout les locataires contre une brutale augmentation des loyers » rappelle Renaud de Tilly. En choisissant la location par sécurité, vous risquez de devoir affronter une très forte hausse de loyer dans un an, alors qu’un prêt immobilier à taux fixe ou fixe puis variable (le plus fréquent aux États-Unis) vous protègera pendant au moins quelques années… 

Au bout du compte, le vrai risque, conclue Renaud de Tilly, « c’est d’attendre trop longtemps que les conditions soient idéales ».  Depuis que j’ai commencé ce métier, je n’ai jamais rencontré des gens qui, ayant décidé de ne pas acheter ne l’ont pas regretté quelques années plus tard. Le meilleur moment pour acheter, c’est toujours aujourd’hui !

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