"Le marché à Miami montre des signes de vie"
Lundi matin, 10 heures. Je passe le Rickenbacker Causeway, le célèbre pont qui relie le centre des affaires de Miami à la petite île très huppée de Key Biscayne. Ce premier m’éloigne de la ville. Un second m’entraîne vers l’île. De part et d’autre, la mer turquoise scintille au calme. Elle est un élément déterminant de l’attrait qu’exerce Miami aujourd’hui sur les Européens. Pour le reste, Christophe Bourreau, de l’agence immobilière Barnes International Property Consultant me reçoit dans ses bureaux de Key Biscayne, précisément. Posséder son mètre carré a Miami, c’est s’offrir du rêve pour 365 jours par an ! Reste que derrière ces prix de crise, aujourd’hui si attractifs, se cachent bien des drames personnels. Il va m’expliquer l’état de sante du marche immobilier de Miami.
Christophe, l’immobilier à Miami est-il toujours une foire aux bonnes affaires ?
Depuis l’été 2009 après 4 années d’agonie, le marché montre enfin quelques signes de reprise. Les prix qui avaient chuté de 40 à 60% demeurent plus attractifs que jamais pour la clientèle européenne et française, souhaitant tirer profit d’un euro encore très fort. Malgré un “inventaire” en hausse constante en raison du nombre de short sales (2) et de foreclosures (1), la tendance à la reprise des ventes et des prix sur 2010-2011 devrait se confirmer. Actuellement, les biens de qualité sont ceux qui se vendent le mieux, avec des acheteurs qui paient le plus souvent comptant.
Reste-t-il tout de même de bonnes affaires ?
Oui, bien sûr. L’inventaire reste important, mais attention, les biens de qualité sont les premiers à partir ! Avantage pour les investisseurs étrangers : pouvoir négocier au mieux les prix, grâce à des propositions sans clause suspensive. Et comme le marché locatif reste très stable, tout bien acheté destiné à la location trouvera preneur rapidement et à bon prix.
Les foreclosures (1) sont elles vraiment des bonnes affaires ?
Eventuellement, même s’il faut regarder au cas par cas. En effet, la procédure de foreclosure (1) peut parfois prendre la forme de short sale(2), et dans ce cas peut durer jusqu’à plus de 12 mois, sans pour autant donner la garantie que celui qui fait l’offre deviendra l’heureux propriétaire…
De nombreux biens sont souvent en très mauvais état, ce qui implique un budget de rénovation important et par conséquent la bonne affaire perd de sa pertinence. Alors une étude approfondie avec votre agent immobilier en qui vous avez confiance, du marché traditionnel qui offre souvent de meilleures garanties et plus de sérénité aux investisseurs, s’impose avant tout.
Tendance pour la fin de l’année 2010 ?
Pendant que l’Europe sort lentement de la crise, le nombre de transactions devrait continuer à croître en Floride jusqu’à la fin de l’année. Miami avec ses prix inimaginables il y a encore 2 ans, reste une ville stratégique pour l’investissement immobilier
(1)Foreclosure > faillite immobiliere. Le bien est vendu par la banque après saisie, souvent aux enchères.
(2)Short sale > vente faite par le propriétaire en accord avec la banque qui l’y autorise. Le bien sera mis en vente à prix cassé par le propriétaire pour attirer un maximum d’offres, qui seront toutes transmises à la banque, laquelle déterminera laquelle est la plus intéressante à ses yeux, s’il y en a une. Cette option évite au vendeur la faillite personnelle, mais peut prendre jusqu’à 12 mois, sans offrir aucune garantie de succès aux acheteurs potentiels.
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L’auteur.e
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Je donne des conseils juridiques, fiscaux et économiques en matière d’investissements immobiliers à Miami.
Je constate régulièrement que des investisseurs imprudents sont victimes de pièges, voire d’arnaques.
Une vente immobilière aux Etats-Unis se conclut sans l’intermédiaire d’un notaire.
Ce sont les avocats du vendeur et de l’acheteur qui rédigent et font officialiser le contrat de vente.
Malheureusement nombre d’acheteurs, trop heureux de ne pas avoir de droits d’enregistrements à payer (dans la plupart des pays européens ils dépassent les 10% du prix d’achat), oublient qu’il est toujours imprudent de signer un compromis de vente sans avoir consulté au préalable un ou plusieurs professionnnels chargés d’examiner les différents aspects juridiques, fiscaux et économiques d’un engagement de cette importance.
S’il est particulièrement intéressant d’investir actuellement dans l’immobilier à Miami, c’est suite à la crise des sub-primes et de l’immobilier aux Etats-Unis.
Cela signifie cependant aussi que l’ensemble du secteur immobilier a été touché, y-compris professionnels (ou prétendus-professionnels) qui y officient.
Force m’est de constater que certains de ceux-ci essayent dès-lors de vendre à tout prix et n’hésitent pas à proposer aux candidats-acheteurs des affaires risquées, douteuses ou même trompeuses.
Sans être exhaustif, voici quelques exemples :
– Des appartements situés dans des buildings presque totalement inhabités ou dans des immeubles dont un grand nombre de co-propriétaires sont confrontés à de graves problèmes financiers : Les charges importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien devront alors être partagées entre les co-propriétaires non-défaillants et que se passera-t-il lorsque des frais extraordinaires devront être déboursés (ascenseur, piscine, façade, etc) ?
– Le risque peut même être simplement d’ordre économique : Si les perspectives de plus-value sont très importantes pour les biens de qualité situés dans les quartiers les plus prisés de Miami, certains autres quartiers doivent être évités.
– Enfin, j’ai même été consulté par des investisseurs qui pensaient avoir acheté un appartement mais qui en réalité étaient devenus co-actionnaires d”une société ayant investi dans différents biens immobiliers, avec les conséquences parfois catastrophiques en cas de faillite de celle-ci.
Je ne peux dès-lors que conseiller vivement aux investisseurs de consulter un avocat spécialisé AVANT de signer tout document. Son inscription au Barreau apporte la preuve de compétences découlant d’un diplôme de droit et sanctionne et assure sa responsabilité en cas de faute professionnnelle.
De plus, un avocat spécialisé donnera une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l’immobilier aux Etats-Unis, qui est fort différent des nôtres : Faut-il acheter en nom personnel ou par l’intermédiaire d’une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l’investissement peut-elle être préservée, etc?
L’absence de droits d’enregistrement et surtout la très importante plus-value escomptée en cas de revente sont sans commune mesure avec le montant des honoraires qu’un avocat postulera et dont l’intervention garantira le succès de l’opération.
Jean-Marc Goossens
Avocat – Attorney
Site : http://attorney-goossens.com
Presse : http://attorney-goossens.agence-presse.net/