[Article partenaire] L’investissement locatif est le seul placement qui permet d’utiliser l’effet de levier pour accroître la capacité d’investissement grâce à l’emprunt. C’est un placement largement prisé par les expatriés, compte tenu de sa valeur refuge et de sa rentabilité intéressante. Quel est l’intérêt pour un investisseur expatrié de miser sur une location meublée plutôt qu’une location nue ?

La gestion et l’entretien

Pour une location nue, le bail est généralement de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Le préavis de départ est de 3 mois. Mais, pour les villes tendues, comme Lyon par exemple, celui-ci est d’un mois.

Le propriétaire ne peut pas récupérer son bien avant l’échéance du contrat. Toutefois, pour certaines raisons valables, comme un retour d’expatriation par exemple, le propriétaire peut récupérer son bien.

En revanche, dans le cadre d’une location meublée, le bail, lui, est généralement de 12 mois avec un préavis d’un mois. La durée des baux dans ce cas peut être modulable.
Les coûts d’entretien doivent être pris en compte, car ils sont plus élevés pour ce type de location. L’équipement et le mobilier doivent être entretenus et renouvelés.

Le risque de vacance locative

La vacance locative est un facteur essentiel à prendre en compte dans investissement locatif, dans le calcul de la rentabilité. Le risque de vacance locative dépend souvent de l’emplacement d’un bien ou encore de la qualité du logement.

De manière générale, le risque de vacance est moins élevé pour une location vide, car la durée de renouvellement du bail est plus longue.

La fiscalité, un facteur crucial de différentiation

L’imposition d’une location nue

Généralement, l’imposition se calcule selon le montant du revenu locatif annuel. Si celui-ci représente moins de 15 000 €, le propriétaire devra opter pour le régime microfoncier. Pour ce dernier, l’assiette imposable est équivalente à 70% des revenus locatifs. Par contre, dans le cas où les revenus locatifs sont supérieurs à 15.000€/an, l’imposition appliquée est le régime réel. Ici les revenus nets fonciers se calculent en soustrayant les charges déductibles réelles aux revenus locatifs.

En plus de l’impôt sur le revenu, il y a aussi les prélèvements sociaux (de 7,5% à 17,2% en fonction du pays d’expatriation).

Par contre, les démarches sont relativement simples pour le microfoncier dans le cadre d’une location vide. Le gros point noir de la location nue est l’impossibilité de déduire l’amortissement du bien.

L’imposition d’une location meublée, fiscalement plus avantageuse pour les expatriés

Deux cas de figure se présentent dans le cas d’une location meublée : le statut bailleur LMP (loueur en meublé professionnel) et le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

LMNP et LMP

Pour être LMNP, les revenus locatifs doivent soit être inférieurs à 23.000 €/an, soit représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal. Dans le cas du statut LMP, les recettes locatives doivent dépasser le seuil des 23.000 €/an ET représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Auparavant (jusqu’à janvier 2021), il fallait aussi déclarer la location au registre des commerces et des sociétés (RCS). Ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Très souvent pour les expatriés, les revenus locatifs constituent les seuls revenus en France. Ainsi, pour rester LMNP, il ne faut pas dépasser le seuil des 23.000 € annuels de bénéfices.

En LMNP, les revenus seront imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en cas de bénéfices, au taux de 7,5% à 17,2% en fonction du pays d’expatriation. Par contre, en cas de déficit foncier, il n’y a pas de bénéfices – donc pas d’impôts. Tandis qu’en LMP, ceux-ci seront assujettis à l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales dont le taux varie de 35% à 45% avec une cotisation minimum de 1145€ même en cas de déficit foncier. En LMNP comme en LMP, les bailleurs peuvent (et devraient) opter pour le régime réel qui permet de réduire la base imposable des revenus locatifs, notamment grâce à la déduction des charges locatives (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt) et de l’amortissement du bien. Quand la base imposable est nulle ou négative, c’est un déficit foncier.

Rendement moyen

De manière générale, le loyer d’un bien meublé est entre 5% et 30% plus élevé que celui d’un bien vide. Cette différence varie selon l’emplacement et la qualité du bien en question.

Quelques conseils pour les expatriés

– Profitez des taux d’intérêts bas pour investir dans l’immobilier et augmentez votre capacité d’investissement avec l’effet de levier.

– Investissez dans l’ancien, car en termes d’emplacement, de coût d’achat et de plus-value potentielle, c’est généralement plus porteur.

– Optez pour la location meublée afin de bénéficier du statut de LMNP. De manière générale, le dispositif Pinel n’est pas intéressant pour les expatriés, car leur revenus principaux proviennent du pays d’expatriation.

– Tournez-vous vers des grandes métropoles comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille car la demande y est très présente. Cela réduit fortement le risque de vacance locative.

– Proposez du mobilier ainsi qu’un logement de qualité à vos locataires. Les appartements bien présentés et entretenus sont plus demandés (potentiel de générer un loyer plus élevé), et moins coûteux sur le long terme.

– Si vous en avez la possibilité, investissez dans une colocation. Cette forme de location permet de réduire encore plus la vacance locative, de générer un loyer plus important et de gérer le bien plus facilement car souvent ce sont les locataires qui trouvent eux-mêmes leurs colocataires.

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