Investissement locatif : ancien ou neuf ?

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(Article partenaire) Vous avez opté pour un placement en immobilier, mais vous ne savez pas quoi choisir entre un bien ancien ou neuf ? Qu’il s’agisse de prix réduits, d’avantages fiscaux ou de plus-value, nous faisons le point pour vous aider à prendre la meilleure décision pour votre investissement.

1. Investir dans l’immobilier ancien

Pour qu’un bien soit considéré comme ancien, il faut que ce dernier ait été construit entre 1880 et 1950. À noter que les biens anciens nécessitent le plus souvent des travaux de rénovation, ce qui, au final, peut vous avantager car vous n’aurez pas à les faire par la suite.

Investir dans l’immobilier ancien à rénover est vraiment intéressant. En plus d’un coût plus faible à l’achat, certaines charges liées aux travaux peuvent être déduites de vos revenus imposables. Cela permet donc de dégager des revenus fonciers moins importants, voir un déficit. Toutefois, ceci n’est possible que si vous décidez d’adopter le régime réel ou micro-foncier qui vous permet de jouir d’un abattement pour charges de 30 %. Investir dans un immeuble de rapport ancien représente aussi une très bonne opportunité de placement immobilier. Par exemple, en procédant à une division d’appartements, vous pourrez augmenter votre rentabilité locative. Au mètre carré, les petites surfaces sont plus rentables que les grandes. 

Avant d’investir, il faut que vous étudiez le marché immobilier de la ville ainsi que les opportunités qu’elle propose. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif il est important de se pencher sur l’attractivité de l’emplacement et sa demande locative. Comparez aussi les prix proposés. Toutefois, ces derniers peuvent aussi varier en fonction de l’emplacement, de l’étage ou même de l’exposition. 

Enfin, si vous achetez un appartement à rénover, prenez bien le temps de réaliser un devis des travaux nécessaires. En effet, ce type d’investissement peut être réellement rentable mais il ne faut pas oublier que de nombreux travaux de remise aux normes seront inévitables. Ainsi, en faisant un devis que vous additionnez au prix d’achat, vous aurez une idée de la rentabilité du bien. Pour cela n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour la visite du bien. En effet, ils peuvent détecter des problèmes de structure de l’immeuble, des infiltrations d’eau ou autre…

2. Les avantages de l’investissement locatif ancien

L’investissement locatif ancien offre de nombreux avantages non négligeables qui en font un placement privilégié par les investisseurs. Tour d’horizon de ces atouts. 

Photo by Evelyn Paris on Unsplash

Tout d’abord, comme nous vous l’avons dit précédemment, le coût à l’achat d’un bien ancien est bien inférieur à celui d’un bien neuf, entre 20% et 30% moins chers tout en présentant des caractéristiques égales. En effet, ces logements sont décotés. Ainsi, cela vous permet de réaliser des travaux de rénovation tout en conservant une bonne rentabilité locative. 

Autre point positif, ce type de bien a souvent plus de cachet, ce qui peut servir d’élément coup de coeur lors des visites et ainsi réduire vos risques de vacance locative.

Les immeubles de rapports et appartements anciens se trouvent la plupart du temps dans les centres-villes, c’est à dire là où la demande locative est la plus forte. Par exemple si vous effectuez un investissement en plein centre de Paris, la demande locative y est telle que c’est en flux tendu, vos logements ne resteront jamais vacants très longtemps. 

Le plus gros avantage reste la fiscalité immobilière. Plusieurs dispositifs fiscaux avantageux vous sont proposés : 

– Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

– Le régime Malraux

Le statut LMNP est un statut présentant très peu de risque. Pour y accéder, vos revenus locatifs doivent être inférieur à 23.000€ par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux. Vous devez aussi bien évidemment proposer une location meublée respectant la liste des équipements obligatoires. En ce qui concerne la fiscalité de ce statut, rien de bien compliqué. Vous devez soustraire vos charges locatives à vos revenus et ainsi dégager un déficit. Cela vous permet de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant toutes la durée des travaux. Le régime LMNP ancien est un régime très attractif et en louant un logement meublé, les loyers que vous percevrez seront plus élevés. 

3. Investir en Pinel

Tout d’abord, qu’est ce que la Loi Pinel ? 

C’est une loi visant à réduire les impôts en cas d’investissement immobilier locatif. L’investissement en Pinel ne concerne que des biens neufs. Elle a pour but de relancer la construction de logements neufs en incitant à l’investissement. Cette loi a aussi pour vocation de permettre à des personnes aux revenus modestes d’accéder à la location d’un bien. En contrepartie, elle permet aux investisseurs d’avoir une réduction d’impôt durant la période de location.

Certes, le prix de vente est plus élevé pour un bien neuf que pour un bien ancien, mais cela ira très bien à un investisseur ne souhaitant pas réaliser de travaux. Au niveau de la performance énergétique, un bien neuf aura un meilleur score qu’un bien ancien si ce dernier n’a pas été rénové. En achetant un programme neuf, l’acheteur immobilier doit aussi être conscient qu’il n’aura pas forcément la possibilité de le visiter, surtout si il achète sur plan. Il faudra aussi attendre entre 18 et 24 mois avant la livraison du bien. Durant ce laps de temps, vous commencerez à payer le logement sans percevoir encore de revenus locatifs.

Le volet fiscal ne doit pas être votre seul facteur de réussite, tout dépend de votre ambition à court et à long terme. En effet, en loi Pinel, plus vous vous engagez à louer pendant longtemps, plus votre réduction d’impôt sera importante : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. 

Photo by Binyamin Mellish from Pexels

Tout comme pour un investissement dans l’ancien, avant d’investir grâce au dispositif Pinel vous devez bien préparer votre investissement et votre demande de financement. 

Il faut aussi être vigilant aux deux plafonds du dispositif Pinel : le prix d’acquisition de votre bien ne doit pas être supérieur à 300.000€ euros par an et par personne et le prix au mètre carré ne doit pas dépasser 5.500€ euros. Ces plafonds peuvent parfois empêcher de réaliser des achats locatifs dans certaines villes …

4. Calcul de la rentabilité locative 

Le calcul de votre rendement locatif reste le même que ce soit pour un investissement dans l’ancien ou en loi Pinel. Avant de se lancer, il est important de savoir si c’est un investissement rentable ou non. 

Dans tous les cas pour le calcul de la rentabilité brute vous devez diviser le montant du loyer annuel par le prix du logement. Une fois le résultat obtenu, vous le multipliez par 100. 

Pour avoir une meilleure vision de votre rendement locatif, vous pouvez calculer la rentabilité nette de charges de ce dernier. Pour cela, dans le calcul précédent il faut soustraire au loyer toutes les charges non récupérables sur le locataire, la taxe foncière et les frais de gestions si il y en.

Ce calcul rentre dans la simulation de votre investissement locatif et de son financement. Vous pouvez l’ajouter à votre dossier de financement pour démontrer la rentabilité de votre investissement lors du dépôt de celui-ci. 

5. Les conseils d’Investissement Locatif pour votre investissement immobilier

Il est important que vous preniez le temps de bien peser le pour et le contre et de prendre en compte les avantages de ces deux procédés d’investissement. On ne peut pas dire qu’il en existe un meilleur que l’autre, cela dépend vraiment de ce que vous désirez à long terme. 

L’emplacement d’un bien étant un pilier central d’un investissement locatif, il est important que vous vous souveniez de deux choses : les biens anciens se trouvent en centre-ville, sont décotés mais nécessitent des travaux et les biens neufs se trouvent rarement en centre-ville ou dans des villes où les prix sont trop élevés, mais vous n’avez pas de travaux à réaliser.

L’arbitrage n’appartient qu’à vous. Vous pouvez vous tourner vers des sociétés spécialisées afin de déléguer votre opération immobilière. Investissement Locatif propose une prestation clé en main. Les équipes s’occupent de toutes les étapes, à partir de la recherche du bien jusqu’à la gestion locative de celui-ci.

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Note: les “articles partenaires” ne sont pas des articles de la rédaction de French Morning. Ils sont fournis par ou écrits sur commande d’un annonceur qui en détermine le contenu.

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