Investir dans l’immobilier malgré le risque de loyers impayés

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(Article Partenaire) Le loyer impayé et l’absence de locataire. Voici les hantises des propriétaires, surtout quand ils ont investi dans l’immobilier à crédit et doivent rembourser leur emprunt avec leurs revenus locatifs.

Loyers impayés, un phénomène en hausse

Les impayés de loyer constituent LE risque principal d’un investissement immobilier à crédit. Car comment pouvoir continuer à payer les mensualités de son emprunt quand on ne perçoit plus de revenus locatifs ? Plusieurs enquêtes indiquent que le phénomène a augmenté depuis le début des années 2000. Les chiffres communiqués par le ministère de la Justice montrent que le nombre de procédures engagées par les propriétaires publics et privés ont bondi de 35 % de 2001 à 2011, passant de 107.639 à 145.828.

Depuis cette date, plus de 150.000 affaires sont portées annuellement devant la justice en France. La part des impayés représenterait ainsi 3 % de tous les biens loués. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) avait calculé en 2011 que la dette moyenne des locataires s’élevait à 2.600 euros dans les grandes villes et 1.770 euros ailleurs. La première des précautions coule donc de source : choisir scrupuleusement ses locataires en s’assurant – autant qu’il est permis par la loi – de leur solvabilité et des garanties qu’ils présentent. Le type de contrat de travail et le niveau de rémunération étant pour cela les critères déterminants.

Mais si les impayés sont le plus souvent dus à des difficultés financières rencontrées par le locataire, ils résultent aussi parfois d’un conflit entre propriétaire et locataire. Une enquête publiée en 2014 par l’ANIL montre qu’un litige avec le bailleur est la seconde raison des impayés de loyer (12% des cas), après le chômage qui est lui en cause dans près d’un tiers des impayés (32%). Pour prévenir tout litige, c’est donc aussi au propriétaire qu’il revient de faire toujours primer le dialogue sur des solutions administratives inévitablement longues, incertaines et dommageables in fine pour les deux parties.

Chiffres sur le temps de rotation entre 2 locataires

Faute de chiffres plus récents, tournons-nous vers une étude du Commissariat au Développement Durable publiée en 2013 selon laquelle 60 % des logements vides sont réoccupés dans l’année qui suit et selon laquelle « une fois sur deux, la vacance d’un logement est suivie d’une réoccupation rapide et durable ». Cette même étude confirme le fait que la localisation, la qualité et la taille du logement sont déterminants.

Ainsi un bel appartement bien situé à Paris, Lyon ou Bordeaux a toutes les chances d’être reloué très rapidement et durablement. Outre les assurances contre la carence (l’absence de premier locataire) et la vacance (creux entre deux locataires), le propriétaire y gagne à entretenir des bonnes relations avec son ou ses locataires afin de limiter leur turn-over et de pouvoir éventuellement relouer grâce au bouche-à-oreille.

Souscrire à une garantie locative ?

Il existe tout de même des solutions pour se prémunir contre les risques d’impayés et de vacance du logement. Le bailleur a le droit d’exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir loyers ou charges impayés, dont le montant doit figurer sans faute sur le contrat de bail. Ce filet de sécurité est toutefois très relatif, le dépôt ne pouvant excéder l’équivalent d’un mois de loyer.

Il faut aussi connaître le dispositif VISALE mis en place par l’Etat et Action Logement en remplacement de la garantie des risques locatifs (GRL). Son objectif est de permettre aux précaires d’accéder à la location, c’est à dire ceux qui présentent le plus de risques pour les bailleurs : les jeunes de moins de 30 ans et les salariés de plus de 30 ans embauchés sans CDI depuis moins d’une demi-année. Il consiste en une caution valable les trois premières années de la location selon laquelle, en cas d’impayés, les sommes sont avancées au bailleur par Action Logement, puis remboursées par le locataire, dans la limite d’un loyer de 1.500 € à Paris et de 1.300 € ailleurs (charges comprises). Cela signifie que le bailleur a la garantie de percevoir ses loyers au cours des trois premières années du bail sans devoir s’acquitter d’une quelconque franchise d’assurance.

Mais quand le locataire n’est pas éligible au dispositif Visale, il ne reste plus au propriétaire qu’à souscrire à une assurance dite « garantie des loyers impayés » (GLI). Cela est d’autant plus nécessaire que celui-ci rembourse un emprunt immobilier avec les loyers qu’il perçoit. La GLI peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une banque et coûte au propriétaire entre 2 % et 4 % des loyers. Attention, les conditions (souvent drastiques quant à la solvabilité du locataire) et ses effets (délais de carence) varient beaucoup d’un contrat d’assurance à l’autre ! Cette garantie locative GLI prévoit aussi des options d’indemnisations en cas de vacance du logement, que ce soit avant le premier locataire ou entre deux locataires. Des assurances permettent par exemple de percevoir jusqu’à 80 % du loyer pendant une durée déterminé par le contrat.

En conclusion

Les risques d’impayés existent bel et bien mais ils représentent une très nette minorité dans l’ensemble des investissement locatifs existants. De plus, des solutions existent pour s’en prémunir et éviter au maximum des problèmes.

Si vous souhaitez plus d’informations ou tout simplement parler de votre projet d’investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter.

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