Investir dans l’immobilier en France : la checklist qui vous simplifie la vie

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(Article partenaire) Vous souhaitez investir dans l’immobilier en France mais ne savez pas par où commencer ? Pour démarrer votre projet avec les idées claires, voici les réponses aux trois questions principales que tous les futurs investisseurs se posent.

Faut-il investir dans un appartement neuf ou ancien ?

Si les investisseurs « classiques » ont parfois du mal à choisir entre l’achat d’un appartement ancien et l’achat d’un appartement “sur plan”, la question est généralement plus simple à trancher pour un expatrié. En effet, en tant que non-résident, il vous est impossible de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier neuf. Concernant le dispositif Pinel, qui était jusqu’alors applicable exclusivement aux résidents, il a été aménagé dans le cadre de la Loi de finance 2019, pour être mis à profit des non-résidents. Ainsi, les investisseurs ayant réalisé l’acquisition d’un bien à partir du 1er janvier 2019, et étant, au jour de l’acquisition de ce bien, résidents fiscaux français, peuvent conserver leur réduction d’impôts pendant la période où ils seront non-résidents fiscaux en France.

De manière générale, il est tout de même conseillé aux expatriés de se tourner vers l’ancien pour bénéficier de dispositifs qui permettent aux non-résidents de payer moins d’impôts, tels que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le déficit foncier.

Le statut LMNP est octroyé à tout investisseur achetant un bien dans l’optique de le louer en meublé, qu’il soit résident ou non-résident. Ce statut permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages, tels que : la déduction des frais liés à la location meublée, la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre bien sur 20 ans, et de vos meubles sur 7 ans.

Enfin, il faut prendre en compte la différence des prix dans l’immobilier ancien et dans le neuf. En 2019, les prix des logements anciens auraient augmenté de 3% par an dans toute la France, selon Notaires de France. Dans l’immobilier neuf, les prix auraient plutôt tendance à reculer, avec une baisse d’1,7% sur le premier trimestre 2019, selon le baromètre LPI-SeLoger.

Faut-il investir à Paris ou en province ?

Pour s’assurer de la réussite de son investissement locatif, il est important d’investir dans une ville où la demande locative est forte. C’est en effet là que vous pourrez obtenir des loyers élevés sans risquer de trop longues périodes de “vacances locatives”. Paris est donc de ce point de vue un excellent choix. De plus, avec la pression démographique qui règne dans la capitale, il n’y a quasiment aucun risque que l’appartement dans lequel vous avez investi perde un jour de la valeur.

Sachez également que ce sont les appartements de petite taille qui offrent la plus forte rentabilité. Il faut donc miser sur les villes étudiantes et les centres d’affaires importants où les appartements de type F1 et F2 sont très recherchés. En plus de Paris, les grandes villes de province comme Bordeaux et Lyon, en plein développement, constituent donc aussi de très bonnes options.

De manière générale, investir en province peut être envisagé à condition de privilégier les grandes villes dynamiques et attractives. Il faudra en revanche éviter d’investir dans des villes moyennes où la demande est moins forte et les périodes de vacance locative risqueraient d’être élevées. Cela pourrait grandement impacter la rentabilité de votre investissement. 

Faut-il investir à crédit ou comptant ?

Si vous avez la possibilité d’emprunter pour financer votre projet d’investissement locatif, ne vous en privez surtout pas ! Avec les taux d’emprunt très bas pratiqués par les banques françaises en ce moment vous avez l’occasion de vous constituer un patrimoine sans effort. Grâce à l’effet de levier et au remboursement de vos mensualités par les loyers versés par le locataire, vous devenez propriétaire d’un appartement sans débourser le moindre centime.

Pour bénéficier d’un crédit immobilier en tant qu’expatrié, il faut répondre à certaines conditions, telles que : avoir une situation professionnelle et personnelle stables, préparer un dossier de financement très solide, prendre en compte son type de contrat de travail (contrat local, détaché…), mettre un apport de côté, et calculer sa capacité d’endettement.

Il faut également savoir que les taux d’intérêt proposés aux expatriés sont en général de 0,20% à 0,50% plus élevés que les taux moyens proposés aux résidents français. Cependant, les taux d’intérêt étant actuellement extrêmement bas (en moyenne 1,29% pour un prêt sur 20 ans, fin juin 2019), ils restent donc très intéressants pour les expatriés comme pour les résidents.

Il faudra également se diriger en priorité vers des banques qui prêtent aux non-résidents. C’est notamment le cas du Crédit Agricole, de BNP Paribas, du Crédit Lyonnais, de la BRED, de la Caisse d’Epargne, et du Crédit Mutuel.

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