Immobilier : investir dans un bien loué, bonne ou mauvaise idée ?

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[Article partenaire] L’immobilier locatif en France représente, pour les expatriés comme pour les résidents, un investissement à la fois rentable et sécurisé. Facilement accessible grâce à l’emprunt, ce type de placement financier permet de disposer d’un revenu complémentaire, de se construire un patrimoine et de préparer sa retraite. En tant qu’expatrié·e, vous pouvez notamment bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, tels que le statut LMNP. 

Mais est-il intéressant d’investir dans un bien loué ? Faisons le point sur les avantages et les limites de ce type d’investissement locatif avec My expat.

Quels sont les avantages à investir dans un bien loué ?

– Vous gagnez du temps

Investir dans un bien occupé vous permet tout d’abord de conserver le contrat de bail de location en cours.  Il vous suffit en effet de réaliser un avenant au bail pour devenir le nouveau bailleur.

Vous n’avez donc pas besoin de chercher de locataire, ce qui vous allège de longues démarches fastidieuses de mise en location (déposer des annonces, organiser des visites, éplucher les dossiers, identifier le bon locataire, réaliser un état des lieux…).

Cela sera particulièrement avantageux dans les grandes villes où la demande locative est très forte, et où de nombreux dossiers sont déposés.

– Vous faites des économies

En faisant le choix d’investir dans un bien loué, vous pouvez également réaliser des économies par rapport à un investissement dans un logement inoccupé. En effet, le prix de vente d’un logement occupé est parfois plus bas qu’un logement vide. Cette décote peut aller jusqu’à 15%. Elle varie selon plusieurs facteurs, qui sont autant d’arguments sur lesquels vous pourrez vous appuyer pour négocier le prix de vente :

Le loyer : si le loyer est bas par rapport au marché, le prix sera alors moins élevé ;

Le bail de location : plus le bail de location est long, plus le prix peut être intéressant (par exemple, si un bail de 3 ans vient d’être signé).

Zone géographique et tension du marché : si peu de biens sont mis en vente sur le marché, alors la décote sera faible. Mais dans des villes tendues comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille, la réduction sur le prix de vente peut se révéler très avantageuse. 

La qualité du locataire : la décote pourra aussi varier en fonction du profil du locataire (si c’est un bon payeur ou non, s’il a un métier stable, etc.).

Le standing du bien : un bien de haute qualité dans un quartier prisé affichera sans doute un prix élevé. De plus, les studios, très demandés, sont eux aussi généralement plus proches du prix du marché. 

Ajoutons qu’un investissement locatif dans un bien occupé vous permettra d’économiser sur les frais d’agence immobilière, qui n’aura pas à réaliser la recherche de locataires, les visites, la signature du bail ni l’état des lieux.

– Vous réalisez un investissement plus sécurisé et rentable

Outre son avantage économique, un tel placement vous assure aussi un investissement plus sécurisé et rentable.

En effet, vous savez exactement dans quoi vous investissez car vous avez accès à l’historique de l’appartement et aux antécédents du locataire (quittances, contentieux, dossier de location, etc.). Tous les documents liés à la location sont ajoutés en annexe de la promesse de vente. Ainsi, l’investissement est encore plus sécurisé pour un bien déjà loué.

De plus, vous ne subissez pas de vacances locatives les premiers mois, ce qui vous permet d’optimiser considérablement la rentabilité de votre investissement. 

Il faut savoir qu’avec un investissement locatif “classique”, dans un bien inoccupé, il faut compter généralement un mois avant de trouver le premier locataire, de meubler le bien et de réaliser toutes les autres démarches de mise en location. 

Or, dans le cas d’un bien déjà loué, le transfert de loyer s’effectue dès la signature de l’acte de vente.

– Vous avez plus de chance de pouvoir emprunter 

D’autre part, les banques sont plus enclines à accorder des prêts pour ce type d’investissement. En effet, le risque est minimisé car on a connaissance de l’historique de location et de la qualité du dossier du locataire.

Quelles sont les limites d’un investissement dans un bien loué ?

Un investissement dans un bien loué comporte cependant quelques limites qu’il est important de connaître. 

– Vous ne pouvez pas modifier le bail de location

En investissant dans un bien loué, vous devrez conserver le bail de location en cours, avec les mêmes conditions (type de location, loyer, durée du bail…). 

Vous ne pourrez donc pas passer d’une location vide à une location meublée par exemple. En revanche, si le contrat comporte une clause de révision annuelle, vous pourrez augmenter le prix du loyer, mais toujours dans une certaine limite. 

Il est donc très important de vérifier les conditions du bail de location avant de s’engager, et de prendre connaissance de tout ce qui a été convenu avant la vente (par exemple, si l’ancien propriétaire a proposé de payer pour certains travaux dans le logement, vous devrez alors vous en acquitter).

– Vous ne pouvez pas faire de travaux

En investissant dans un bien occupé, vous ne pourrez pas faire de travaux de mise à neuf dans l’appartement. Vous ne pourrez pas non plus meubler l’appartement à votre convenance une fois devenu propriétaire. Il vous faudra donc attendre que le locataire s’en aille pour réaliser tous ces aménagements. 

– Vous ne pouvez pas choisir le locataire vous-même 

Avec un bien déjà loué, vous n’aurez pas la liberté de choisir le locataire de votre choix. Vous devrez donc vous assurer de la qualité du dossier du locataire actuel, et vérifier qu’il y a eu ni impayés ni contentieux locatifs. 

Sachez aussi que vous devrez conserver ce locataire, sauf si vous décidez de vivre dans l’appartement ou d’y placer un membre de votre famille. 

Dans ce cas, il vous faudra envoyer un préavis de 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée ou un préavis de 6 mois pour une location vide. Dans le cas contraire, le bail se renouvellera automatiquement et vous serez à nouveau engagé dans un bail d’un an pour une location meublée, ou de 3 ans pour une location vide. 

– Vous ne pouvez pas fixer le loyer que vous souhaitez

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le contrat de location n’est pas modifiable. Vous ne pourrez donc pas fixer le loyer de votre choix, sauf si une révision est prévue à cet effet. Veillez donc à vous assurer en amont que le loyer actuel vous convient et qu’il n’est pas trop éloigné du prix du marché. 

Conclusion

Malgré ces limites, investir dans un bien loué reste une bonne idée, car ce type de placement présente bien plus d’aspects positifs que négatifs. 

Si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif, nous vous conseillons donc de ne pas vous fermer aux biens loués, à plus forte raison si :

– Vous cherchez à investir dans un bien dont le prix se situe en dessous du prix du marché

– Vous ne souhaitez pas prendre de risque

– Vous n’avez pas le temps de vous occuper de la mise en location mais vous ne souhaitez pas non plus passer par une agence pour le faire

– Vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre investissement.

My expat, plateforme d’investissement locatif pour expatriés, accompagne tous les non-résidents dans leur investissement immobilier en France, depuis l’étranger. Nous pilotons l’intégralité du projet, de la recherche d’offres à la signature de l’acte de vente, et tout ça, entièrement à distance, via notre plateforme dédiée.

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Note: les “articles partenaires” ne sont pas des articles de la rédaction de French Morning. Ils sont fournis par ou écrits sur commande d’un annonceur qui en détermine le contenu.

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