Immobilier à New York : faut-il acheter ou louer?

Face aux prix exorbitants de l’immobilier à New York vous ne savez pas s’il est préférable d’acheter ou de louer votre futur appartement? Voici quelques éléments d’explication qui vous aideront à y voir plus clair.

Etat des lieux

Les prix de l’immobilier à New York continuent de battre des records, à la fois en terme de prix au mètre carré et de transactions, avec notamment la vente cette année d’un bien à 100 millions de dollars. “La tendance est à la hausse pour les condominiums (+10%) et les co-ops (+5%), ce qui fait une augmentation moyenne de 7% en un an sur les appartements à Manhattan”, témoigne Christophe Bourreau, directeur du bureau new-yorkais de l’agence Barnes. “L’économie est repartie et les vendeurs veulent profiter de la situation”, ajoute-t-il. L’agent français nous explique qu’il y a un peu plus de biens disponibles en raison de nombreux développements immobilier que l’on voit apparaître sur Manhattan et à Brooklyn, mais cela reste du haut de gamme. Si l’acheteur au portefeuille bien garni à un peu plus de choix et peut jouer sur la concurrence, ses marges de manoeuvre restent très limitées car les “agents immobilier négocient très peu, que ce soit sur les prix ou sur les conditions d’achat”, souligne Christophe Bourreau.

Les prix restent donc très élevés mais si vous envisagez d’investir dans l’immobilier à New York c’est le moment de vous décider car la demande étant toujours plus importante que l’offre, “on s’attend à ce que la hausse se poursuive”, prévoit Christophe Bourreau. De plus, l’économie américaine étant à nouveau florissante, “les taux d’intérêts vont repartir à la hausse dans les semaines à venir”, prévoit l’agent de Barnes. Maintenant, s’il fallait choisir entre la location et l’achat, la décision se prend en fonction de la logique de l’intéressé, si celui-ci souhaite investir ou non, et pour combien de temps.

Sur une longue durée

Si la personne compte rester plus de trois ans, il semble plus intéressant d’acheter”, affirme Christophe Bourreau. En effet, “les conditions pour acheter sont toujours intéressantes d’un point de vue du marché car les prix vont continuer à augmenter, et d’un point de vue de l’emprunt puisque les taux sont historiquement bas”, explique l’agent immobilier. Et puis il y a la perspective de pouvoir mettre l’appartement en location en cas de départ:  “le marché locatif peut d’emblée le rassurer car le loyer couvrira largement les charges et les taxes foncières”, assure l’expert en immobilier. Selon ses chiffres, les charges mensuelles moyennes pour un condominium de 100m2 sont de 2200$, pour un loyer qui peut atteindre entre 5000 et 10000$ selon l’emplacement et le type d’appartement. Considérons un condominium de qualité, la rentabilité locative serait de 2 à 4%.

L’économie de la location

La location semble avoir un intérêt sur le court terme car, depuis que le marché à repris du dynamisme, les prix d’achat ont augmenté plus vite que les loyers. “Le marché locatif est très dynamique car il y a toujours des gens qui cherchent à louer”, souligne Christophe Bourreau. De plus, les frais associés à l’achat d’un bien immobilier étant multiples, la location peut s’avérer plus économique. Pour vous aider à choisir l’option la plus rentable, le New York Times à mis au point un calculateur prenant en compte les frais divers liés à l’achat et à la location d’un bien équivalent, et en fonction d’une période donnée.

Screen Shot 2015-07-15 at 7.26.22 PMSont ainsi pris en compte lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison le remboursement de l’emprunt immobilier, les charges liées à l’entretien de l’immeuble, les frais de rénovation, les taxes d’habitation et l’assurance habitation. Les frais pris en compte pour la location d’un logement sont le loyer mensuel et l’assurance habitation. En plus de toutes ces charges le calculateur ajoute le montant que vous auriez pu gagner si vous aviez investi votre argent au lieu de le dépenser dans l’achat ou la location de votre logement.

Considérons un investissement sur 15 ans : si vous cherchez à acheter un bien à hauteur de 500 000$ cet investissement sera bénéfique si vous dépensez plus de 1504$ de loyer par mois pour un bien similaire, selon le calculateur. Pour un appartement d’1 million$, l’achat est rentable si le loyer pour un bien similaire est supérieur à 2935$ par mois. Pour un logement d’1,5 millions $, il est plus intéressant de louer si le loyer est inférieur à 4832$ par mois.

Dans quel quartier investir?

Christophe Bourreau l’assure, « tous les quartiers de New York sont intéressants » en terme d’investissement immobilier, il faut donc prendre en compte la logique de l’acheteur. S’il s’agit d’un premier placement que l’on veut sécurisé, les acheteurs se tournent souvent vers des quartiers et des adresses porteurs d’une image de prestige comme l’Upper East Side, la 5e Avenue, les environs de Central Park. L’Upper East Side, comme l’Upper West Side, sont sollicités par les familles qui prennent en compte la proximité d’écoles et du parc. Le Financial District, où les tours commerciales se transforment en tours résidentielles, attire également de plus en plus de familles qui sont séduites par Battery Park, les boutiques qui fleurissent dans le quartier et sa facilité d’accès (relié aux cinq quartiers de New York). La High Line et Chelsea où les nouvelles constructions haute gamme se vendent à 3000$ le pied carré attirent de plus en plus d’acheteurs locaux et étrangers.

Mais Brooklyn n’est pas en reste. « Le quartier, qui aujourd’hui n’est plus le dortoir de Manhattan, abrite des lieux bien plus attrayants et attractifs que Manhattan, comme Dumbo ou Boerum Hill qui ont connu une belle embellie et où les constructions poussent dans tous les sens », témoigne Christophe Bourreau. Celui-ci n’oublie pas de mentionner Harlem, quartier en devenir, qui vit aujourd’hui une profonde mutation, mais une mutation qui prend du temps.