Immobilier à New York et fiscalité : être préparé en tant qu’investisseur étranger

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(Article partenaire) Les considérations spécifiques aux investisseurs étrangers dans l’immobilier à New York sont rarement abordées par les professionnels de l’immobilier. L’erreur la plus courante est de calquer les transactions immobilières des étrangers non résidents sur les mêmes règles que celles qui s’appliquent aux Américains. Or, agir de la sorte aura des implications financières et fiscales extrêmement lourdes. Nathaniel Muller, avocat français à New York, nous explique pourquoi.

La FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)

La FIRPTA est une retenue à la source de 15% du prix de vente qui est versée à l’IRS au moment du transfert de titre de propriété (closing). C’est une sorte de caution que prend le fisc américain pour s’assurer que le vendeur d’un bien immobilier étranger non-résident règle bien la taxe fédérale sur les plus-values. En effet, le fisc américain calcule alors la taxe fédérale sur la plus-value, et rend au vendeur la différence entre les 15% du prix de vente et la taxe due. Mais ce processus met actuellement environ deux ans, ce qui a des conséquences encore plus dramatiques dans le cadre d’un investisseur qui procède à un 1031 exchange* et doit combler les 15% manquants par une infusion de liquidités supplémentaire.

Un 1031 exchange est un moyen pour un investisseur de différer la taxe sur la plus- value, en réinvestissant un montant au moins équivalent à celui du prix de vente du bien, dans l’acquisition d’une ou plusieurs autres propriétés.  Les 1031 sont soumis à des conditions très strictes notamment quant aux délais dans lesquelles le ou les nouvelles acquisitions doivent se faire (six mois à compter du closing de la vente).

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Or il existe des exceptions à la FIRPTA.  ​De manière générale, que le bien immobilier soit détenu par un individu ou une société, la vente sera soumise à la FIRPTA. Mais, lorsque le bien immobilier est détenu par des ​entités structurées à cet effet, la FIRPTA n’est pas due. Il est plus aisé et souhaitable de prévoir cela dès l’acquisition, mais dans certains cas de figure, il existe des solutions qui permettent de changer ​certains aspects juridiques et/ou comptables de l’entité avant de mettre un bien en vente, de façon à éviter la FIRPTA.

Les droits de succession

Les Américains ne sont soumis à la taxe fédérale sur les droits de succession que pour les patrimoines excédant $11.4 millions par individu ($22.8 millions par couple) selon les chiffres de 2019. Contrairement aux Américains, les étrangers non-résidents sont redevables de la taxe fédérale sur les successions dès le premier dollar hérité. De plus, les trusts ne protégeront pas les étrangers non-résidents de la taxe fédérale sur les droits de succession.

Cela est également valable pour les conjoints survivants. Bien que le conjoint survivant soit le plus souvent reconnu comme le propriétaire du ou des biens qu’il possédait avec le conjoint décédé, l’IRS va considérer que le conjoint survivant hérite d’une plus value virtuelle. Entre la fiscalité fédérale et celle propre à l’Etat de New York, le conjoint survivant, ou l’héritier, devra régler environ 50% de la plus value virtuelle (grossièrement calculée comme étant la valeur du bien au jour du décès, moins le prix d’achat et un crédit fixe de $60.000,00). Ceci est valable quelle que soit la forme de propriété (nom propre ou société).

Il existe toutefois des solutions qui permettent d’éviter totalement les droits de succession pour les étrangers non-résidents. En particulier, le recours à une société à deux étages permet d’éliminer l’imposition sur la succession.

Pour approfondir ces questions et trouver la solution la mieux adaptée à votre situation, contacter directement Law Offices of Nathaniel Muller, votre cabinet d’avocat francophone spécialisé en droit des affaires, droit immobilier et immigration.

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