L’immobilier à Miami : entre rêve et réalité

Valeurs sûres, quartiers en devenir, bons deals et pièges à eviter. Le marché de l’immobilier à Miami évolue en permanence. Tour d’horizon.

Pour un accès direct océan, tout en restant au cœur de la ville, il n’y a guère que Miami Beach. Sa partie sud, South Beach (SoBe) reste le quartier le plus onéreux avec des prix à l’achat variant autour des 6-10.000 € / m², pouvant facilement atteindre le double dans les condominiums les plus récents. Marie-Charlotte Piro, Vice-présidente de MC² Immobilier, conçoit « Miami Beach comme un achat plaisir », et Franck Leblond, de Mon Appart à Miami, précise qu’elle « reste un marché d’opportunistes ». Tous deux s’accordent : se méfier des « frais de copropriété qui peuvent vite devenir exorbitants ».

Valeurs sûres depuis quelques années, « Downtown qui explose sur du récent » et « Brickell, qui reste un quartier d’affaires, mais avec des nouveaux programmes très intéressants ». Avec la reprise, les projets pullulent et les ventes sur plans sont bouclées en quelques semaines. « Bonne nouvelle pour les investisseurs, moins bonne pour les résidents », les locations sont très compétitives, avec une croissance des prix de 40% en 4 ans, selon Franck Leblond.

Par ricochets, la zone émergente est sans nul doute celle cernée par les trois autoroutes juste au nord de Downtown. Entre les deux ‘Causeways’ pour Miami Beach et l’inéluctable I-95 à l’ouest, les quartiers d’Edgewater (sur la baie), Midtown, Wynwood et Design District (un poil plus au nord) ont bénéficié de l’influence croissante de la scène artistique et de l’implantation parallèle de grandes enseignes de luxe. C’est à la fois une option pertinente pour y vivre, mais aussi « une des meilleures opportunités en terme d’investissements avec une belle plus-value espérée à moyen-terme », selon Marie-Charlotte Piro. Des designs modernes, luxueux, des prix qui n’atteignent pas encore ceux de Brickell ou SoBe, et des charges de copropriété raisonnables.

Une autre option : franchir l’I-95 tout en restant à hauteur de l’hyper-centre. « Little Havana est aujourd’hui une des zones qui monte en puissance », poursuit-elle, en raison de la rareté de l’offre à Brickell notamment. Des opportunités intéressantes, de ‘standing’ un peu inférieur, dans une zone plus résidentielle, au parc immobilier plus ancien. Quelques perles rares sont à découvrir.

Enfin, en s’éloignant davantage… Key Biscayne, village huppé sur île accessible après péage, offre « un marché restreint qui n’a que peu souffert pendant la crise, les prix y sont restés quasiment constants et toujours hauts », selon Marie-Charlotte Piro. Coconut Grove, le quartier d’ambiance européenne en bord de baie au sud,  est « très prisé par les Français », avec de belles prestations pour un budget moindre. Coral Gables, « quartier résidentiel chic et historique, qui reste traditionnellement très demandé par les grandes familles locales » offrira davantage d’espace mais à budget plus élevé. Tout comme, plus au sud, le village de Pinecrest, avec du volume, « dans une zone moderne au système scolaire reconnu ». Enfin, de l’autre côté, Fort Lauderdale, à quelques dizaines de miles au nord, ville de canaux, « où de très belles propriétés sont bien plus accessibles » qu’elles ne peuvent l’être à Miami ; et qui plus est, vous pourrez y accoster votre bateau !

Quant aux investissements ‘pur jus’, les deux spécialistes précisent que « les soldes sont finies ». Les années dorées de l’eldorado floridien sont révolues. Et Franck Leblond de préciser que le tapage journalistique était plutôt « loin de la réalité, à nous faire croire que l’on peut obtenir tout pour rien ». Pour autant, la métropole de South Florida reste une valeur sûre, en pleine croissance, avec plus de 10 milliards d’investissements en cours et des projets considérables tels le Resorts World Miami. Nos deux interlocuteurs s’entendent pour justifier du premier rang de la ville au plan national, « avec des prix qui sont encore raisonnables au regard des autres grandes villes américaines (New-York, San Francisco, …) et sud-américaines (Mexico City, Saõ Paulo, Buenos Aires, …) ».

Enfin, quelques conseils aux arrivants ou spéculateurs : « Entourez-vous ! », souligne M. Leblond. La concurrence est féroce et la crise des ‘subprimes’ a échaudé les financiers ; ainsi, un apport massif en cash et / ou une garantie solide sont fortement souhaités pour se porter acquéreurs. Aussi, un conseil en immobilier pourra vous éclairer à propos des frais communs ou d’assurances. Quant aux locataires, ils ne disposent que de peu de droits, hormis « celui de payer à temps et de partir quand on lui demande », poursuit l’agent. Donc, « ne pas hésiter à négocier un bail sur plusieurs années et proposer des paiements d’avance ». Bonne chasse !

Photo: © Alan Schein Photography/CORBIS