Je suis résident américain et je vends mon bien immobilier en France

    En France

    Lorsqu’un non résident réalise des ventes de biens immobiliers situés en France, ces opérations sont en principe soumises à l’impôt en France.

    Néanmoins, certaines règles permettent de limiter ou supprimer cette taxation.

    En particulier, le Code Général des Impôts (2° du II de l’article 150U) prévoit une exonération pouvant aller jusqu’à 150.000 Euros de plus-value nette imposable lorsque le bien cédé constitue l’habitation en France d’une personne physique non-résidente, aux conditions suivantes :

    • le cédant est un ressortissant de l’Union Européenne ou d’une autre Etat partie à l’accord sur l’Espace Economique Européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui détient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale,
    • le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,
    • la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France (dans ce cas l’exonération s’applique même si le bien est mis en location) ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession,
    • le cédant ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette exonération depuis le 1er janvier 2006.

    L’exonération ne s’applique pas si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une personne morale (SCI par exemple).

    Pour ceux qui ne peuvent bénéficier d’une exonération, des abattements liés à la durée de détention du bien pourront être appliqués. La plus-value sera imposée en France à un taux de 19% et sera également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 15.5%.

    Si le prix de la cession excède 150.000 Euros et que vous ne bénéficiez pas d’une exonération sur la plus-value liée à la durée de détention du bien, vous devez désigner un représentant fiscal en France (organisme accrédité ou banque par exemple).

    Aux Etats-Unis

    La convention prévoit que les plus-values sur cessions de biens immobiliers sont imposables dans le pays où ces biens sont situés mais ce n’est pas une imposition exclusive et l’Etat de résidence peut donc également imposer ces plus-values, en éliminant ensuite la double-imposition éventuelle par l’octroi d’un crédit d’impôt.

    Aux Etats-Unis, la plus-value générée par la vente de la résidence principale peut être exonérée pour un montant forfaitaire de 250.000$ (ou 500.000$ pour les couples déclarant conjointement). Pour en bénéficier il faut avoir occupé le bien pendant une période cumulée d’au moins 2 ans pendant les 5 années précédant la vente (plus d’informations ici). A défaut et au-delà, la plus-value est taxée à des taux variant entre 15% et 20%.

    « Certains contribuables sont également soumis à la net investment income tax (3.8%) ainsi qu’aux impôts au niveau des Etats et des villes», prévient l’équipe fiscale du cabinet Constantin. « Elle va peut-être disparaître avec Trump cette année, il en parlait dans son programme » signale Emmanuel Jaegle, fondateur associé du cabinet Jade Associates.

    Par ailleurs « L’impôt payé en France (…) ne réduira pas forcément les impôts dus aux Etats et villes, qui n’acceptent pas généralement les crédits d’impôts étrangers » rappelle l’équipe fiscale du cabinet Constantin.

    Gardez à l’esprit que l’administration américaine ne considère pas les contributions sociales (CGS, CRDS) comme des impôts couverts par la convention fiscale. Elle refuse donc à ce jour de les prendre en compte pour la détermination du montant du crédit pour impôt étranger (voir fiche Comprendre la convention fiscale franco-américaine).

    Par ailleurs, même si votre plus-value est exonérée en France en application de l’article 150 U du CGI mentionné ci-dessus, elle doit être déclarée aux Etats-Unis selon les règles américaines et vous ne bénéficierez pas de crédit d’impôt puisque vous n’avez rien payé en France.

    Conseil de timing

    Compte tenu de ce qui précède, et dans le cas où l’on souhaite vendre sa résidence principale en France, il est généralement avantageux de le faire avant ou après le séjour aux Etats-Unis pour bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value en France au titre de la vente de la résidence principale et ne pas payer d’impôt aux Etats-Unis sur cette plus-value.