Peut-on avoir un prêt immobilier aux Etats-Unis sans Credit History?

    C’est souvent un casse-tête, un frein à l’investissement. Pour qui ne peut acheter entièrement en cash, la perspective de pouvoir acquérir un bien aux USA semble bien mince si on ne dispose pas du fameux “credit history”.

    Mais il existe pourtant quelques solutions. En effet, certaines banques acceptent de prêter, à des conditions draconiennes et, uniquement si le futur acquéreur possède déjà un patrimoine. Ces instituts sont en général connues des agents immobiliers, avocats, CPA… qui travaillent avec eux.

    C’est au  mortgage broker, l’équivalent du courtier en crédits, de définir quelle est la banque la plus adaptée. En fonction du profil du client. Et de l’Etat  dans lequel on achète, sachant que tous ont des règles différentes concernant les prêts. Selon René Fauchet, agent et conseiller en investissement immobilier à New York, chez Douglas Elliman, il faut distinguer deux formules.

      1. La classique d’abord qui consiste à aller voir des banques dites traditionnelles, américaines ou implantées aux Etats-Unis, qui disposent de département internationaux et/ou possèdent des branches en France. On pense par exemple à HSBC. « Ces établissements évaluent le poids financier d’un client, explique le broker. Ils étudient son patrimoine en France ou ailleurs dans le monde, ses revenus, ses actifs…. Puis, à partir de ces informations, font une offre de crédit. Mais dans tous les cas, ils demandent de verser un down payment qui ira de 50 à 70 % du prix d’achat du bien. » Le principal avantage de ce système : si la banque existe également dans l’hexagone, la relation est plus facile, l’échange d’informations des deux côtés de l’Atlantique plus rapide.
      2. L’autre possibilité consiste à s’adresser à une banque privée comme J.P Morgan ou Merill Lynch qui gère les patrimoines et disposent de ses propres conditions d’emprunt. A noter aussi que de petites banques à New York sont aussi très actives dans ce créneau. « En général, elles prennent une partie des actifs du client comme garantie avant de prêter”, remarque René Fauchet. Tout se règle au cas par cas. »

    Antoinette Botarelli, First Vice President de Interaudi Bank, établissement privé présent à New York et Miami, ne dit pas autre chose. « L’important pour nous, c’est de bien connaître le client et c’est la raison pour laquelle nous acceptons plutôt les personnes qui nous sont recommandées. Nous voulons avoir une relation humaine avec elles afin de pouvoir ensuite établir notre propre historique, confirme-t-elle. Nos prêts concernent à la fois de l’investissement immobilier résidentiel et commercial dans les grandes villes américaines. Concrètement, cela signifie que pour prêter nous demandons par exemple un personal financial statement ( PFS) sur les revenus, les dettes, le patrimoine. Nous avons également besoin des deux dernières déclarations d’impôts. » Ces renseignements vont ensuite permettre à Interaudi de décider si elle accorde le prêt en échange d’une hypothèque sur le bien et d’une garantie personnelle sur le patrimoine mondial du client.
    Une dernière solution, extrêmement risquée en revanche, consiste à aller sur internet pour essayer de se trouver un financement. Il faut d’abord bien comprendre que les banques américaines ne font pas des prêts en ligne pour des étrangers. Si en revanche, on réside aux USA, on peut faire une demande online pour un pre-approval. Il faut répondre à des questions générales, renseigner ses revenus et son patrimoine. Attention, ce document n’est en aucun cas une garantie d’obtention d’un crédit. Il s’agit juste d’une indication pour l’acheteur et l’agent du montant maximum auquel le client peut prétendre. Il faudra ultérieurement justifier tous les montants que l’on avance.

    Enfin, certains sites en français d’établissements basés aux Etats-Unis proposent également des financements bancaires à hauteur de 65% pour les non-résidents, sans condition de résidence ou de revenu. D’autres parlent même d’emprunts sans vérifications de revenus. La plus grande prudence s’impose donc. Et il faut au minimum téléphoner, appeler d’autres établissements dans la région et même demander à des agents immobiliers locaux francophones ce qu’ils en pensent avant de se lancer.