La fiscalité de l’immobilier aux USA

    Fiscalité ? On n’y pense pas forcément au moment d’acheter. A tort. Car outre les taxes fédérales qui s’appliquent à tous, vous risquez d’être aussi assujetti à l’impôt des Etats, comme à celui des Counties et/ou des villes.

    Et si les conventions fiscales –  celle du 31 août 1994, sur les impôts sur le revenu et la fortune et celle du 24 novembre 1978, sur les successions et donations – conclues entre la France et les États-Unis, permettent d’échapper à une double imposition, elles n’évitent pas forcément les chausse-trappes de la fiscalité américaine. D’où la nécessité de faire appel à professionnels.

    De façon générale et, ce quel que soit le statut fiscal, l’Etat fédéral requiert de payer l’impôt sur les loyers (rental income) et sur les plus-values realisées lors de la vente d’un bien (capital gain). Par ailleurs, à l’échelle locale, la taxe foncière ( real estate tax ou property tax) sera due,.

    Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu fédéral (jusqu’à 39,7 %), éventuellement à la Medicare Tax (3,8 %) et à l’impôt sur le revenu de l’Etat concerné (14 % maximum). Cependant, les charges ( intérêts de l’emprunt, charges communes de l’immeuble, taxe foncière, assurance, frais de réparation….) sont déductibles.

    «De plus, les Etats-Unis autorisent à déprécier la valeur du bien sur 27,5 ans. Ceci, ajouté aux déductions de charges, permet de montrer un revenu souvent déficitaire, explique Emmanuel Jaéglé, CPA à New York et partenaire de Jade Associates. Second avantage qui en découle, la perte annuelle est reportable sur l’année suivante et cumulable jusqu’au jour où l’on vend le bien. Ainsi, en déduisant les pertes cumulées des années fiscales précédentes, on paie moins d’impôt sur la plus-value. »

    L’imposition de la plus-value s’applique différemment selon la nature de la résidence, confirme Emmanuel Jaeglé : « Lorsqu’une personne vend sa résidence principale qu’elle a habité deux ans, durant les cinq dernières années précédant la vente, elle bénéficie d’une exonération sur la plus-value à hauteur de 250 000 dollars pour un célibataire et du double pour un couple marié. Une fois cette soustraction effectuée, la plus-value fédérale est taxée de 15 % à 23.8 % en trois tranches. L’imposition fédérale sera la même pour une résidence secondaire détenue depuis plus d’un an. En revanche si le bien est cédé moins d’un an après l’achat, elle variera de 10 à 43 .4 % et ce, afin d’éviter la spéculation et les bulles immobilières. » A cette imposition, s’ajoutent celles de l’Etat et éventuellement de la ville.

    La taxe foncière dépend de l’Etat et des collectivités locales dans lequel le bien se situe. Elle se déduit des revenus soumis à l’impôt sur le revenu fédéral.

    Mais ces principes étant posés, la situation se corse pour le bien détenu aux Etats-Unis par un résident fiscal français:

    Lors de la vente d’un bien situé aux Etats-Unis, le gain réalisé sera soumis à l’impôt sur le revenu à la fois de l’Etat ou de la ville et à l’impôt sur le revenu Fédéral. « Toutefois, souligne Anthony
    Lacoudre, directeur du service International Tax, French Desk chez WeiserMazars, à New York, il est possible d’être  exonéré de l’impôt Fédéral sur le gain, si, par exemple, l’investisseur a interposé entre lui-même et le bien immobilier une société non-américaine, créée en  France par exemple. Le jour de la cession des titres de la société, la plus-value ne sera pas imposée aux Etats-Unis, les USA estimant qu’il ne s’agit pas d’une vente d’un bien immobilier. Attention cette règle n’est pas nécessairement suivie au niveau des Etats. »

    Côté français, en cas de détention directe, il faut s’acquitter des impôts français sur la plus-value, en plus des américains. Mais on peut y imputer l’impôt fédéral versé aux Etats-Unis. La plus-value sera imposable en France à 19 %. « Mais si le gain dépasse 50 000 euros, confirme Anthony Lacoudre, il est soumis à une taxe supplémentaire de 2%, qui monte progressivement jusqu’à 6% avec un gain supérieur à 260 000 euros. A cela, s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5% sur l’ensemble de la somme. ». Cependant, dans certains cas, la plus-value peut être totalement exonérée en France.

    Quant à la mise en location d’un bien, les revenus fonciers de source américaine ne sont pas imposables en France. « Seule la progressivité de l’impôt français dû sur d’autres revenus est potentiellement accélérée », poursuit Anthony Lacoudre.
    Rappelons enfin que s’agissant de l’ISF, la France impose ses résidents sur leur patrimoine mondial. Le bien américain peut donc être concerné. Sauf exonérations particulières.