Investir aux Etats-Unis, même depuis la France, peut-être rentable. Certains experts citent des rentabilités net de 7 à 12%, pour des investissements qui peuvent être assez faibles (à partir de 50.000 dollars). Mais encore faut-il faire les bons choix. Et bien s’entourer.

1. Où acheter?

Pour des raisons évidentes, les marchés les plus actifs ne seront pas forcément les plus intéressants pour un investissement locatif. Sauf raison particulière (achat locatif voué à devenir un pied-à-terre par exemple), si on a le choix, on préférera éviter les zones dont les prix flambent. Le Local Market Monitor de Forbes Magazine donne une idée des villes où l’investissement a le plus de chances d’être rentable. Selon ce classement, les 5 villes de tête pour 2015 sont:

Austin (Texas)
Provo (Utah)
Houston (Texas)
Orlando (Floride)
Dallas (Texas)

2. Trouver un locataire sérieux.

Le plus simple, pour qui n’est pas sur place, consiste à demander à son broker de trouver un occupant et de faire les démarches, puis de confier la collecte des loyers à une société locale de gestion de biens.

Une chose est certaine : l’un comme l’autre se montreront très exigeants avec le nouvel entrant. Son profil financier est passé au crible. « A New York, par exemple, on demande un revenu annuel quarante fois supérieur au loyer mensuel, explique René Fauchet, agent et conseiller en investissement immobilier chez  Douglas Elliman. Le cas échéant, une caution est nécessaire. La personne qui se propose doit, elle, faire montre d’un montant annuel de quatre-vingt fois supérieur au loyer. Un dépôt d’argent correspondant à plusieurs mois de loyer peut également être requis…»

Et toutes les vérifications ou presque sont légales. Ces informations doivent permettre de restreindre les impayés sachant par ailleurs qu’aucune garantie à 100 % n’existe dans ce domaine. Y compris dans l’immobilier haut de gamme bien que le risque soit peu élevé.

En revanche, pour les biens accessibles aux revenus bas, voir très bas, il existe la possibilité de les mettre en location dans le cadre de la Section 8 (Housing Choice Voucher Program), sous réserve que votre bien soit accepté. Ce programme fédéral mis en place par le Department of Housing and Urban Development offre une assistance aux personnes en situation de précarité financière. Schématiquement, c’est l’Etat qui règle directement le loyer en remettant au locataire un voucher que ce dernier fait parvenir à son propriétaire. Il y a donc peu de chance de se retrouver avec un défaut de paiement. Revers de la médaille, le loyer perçu est évidemment modéré, comme l’a été le prix du bien acheté.

3. Durée du bail: généralement un an à deux ans, renouvelable. Le bail contient outre le montant du loyer et celui de la caution, des dispositions particulières sur l’immeuble (pas de bruit après…) ou l’appartement ( fumeurs interdits).  A chaque renouvellement du contrat, le propriétaire est libre d’augmenter le loyer sans aucune limite. Hormis celles du marché qui feront que le bien trouvera preneur ou pas. Attention, un propriétaire ne peut mettre fin à un bail sans raison valable.

4. L’équipement du bien. Tout dépend de l’Etat et de la ville. A New York, généralement le propriétaire fait repeindre et nettoyer avant l’entrée ds lieux. Très souvent les cuisines sont équipées au minimum avec un réfrigérateur, une cuisinière, des placards, un plan de travail. Suivant le standing, le locataire est en droit aussi d’attendre un congélateur, une machine à laver… Mais cette habitude n’est pas généralisée.

5. Les charges. Les impôts locaux, fonciers et les “common charges” ( chauffage, eau) sont à la charge du propriétaire. Et peuvent être élevées et varient selon les services disponibles dans l’immeuble. Il existe également des particularités locales. En Floride, par exemple, c’est à lui également de régler l’assurance « cyclone ». Il doit aussi s’acquitter de la commission du Broker, environ 15% du loyer annuel. Mais sur les marchés tendus de certaines grandes villes, comme à New York, c’est le locataire qui régle la note : 15 % négociable.

Enfin, la partie fiscale doit aussi être prise en compte. Si les revenus fonciers de source américaine ne sont pas imposables en France, ils doivent néanmoins y être déclarés.