C’est une pratique assez courante et recommandée généralement par les agents immobiliers, les comptables et les avocats. Et ce quel que soit l’Etat dans lequel le bien est acheté. Car pour qui veut réaliser un investissement locatif, créer une LLC, autrement dit une Limited Liability Company, l’équivalent d’une Sarl française, présente de nombreux avantages.

Le premier objectif de cette structure est juridique.  Elle protège le propriétaire d’un bien en limitant sa responsabilité, ce qui peut s’avérer particulièrement utile lorsque le bien est loué, par exemple. « Imaginons qu’une prestataire de services vienne une fois par semaine faire le ménage dans un appartement, qu’elle trébuche et ait un accident, dit Benjamin Tolub, avocat à New York et Managing Partner du cabinet Gray Tolub LLP. Elle peut ensuite poursuivre le propriétaire directement. Ce risque est moindre si c’est la LLC qui détient le bien.  La LLC doit cependant avoir une certaine substance pour renforcer son existence». La LLC permet d’accentuer la protection que procure une « liability insurance ».

Second point, la LLC peut avoir un impact fiscal intéressant. D’une part, elle simplifie la transmission du patrimoine lors d’une succession. « D’autre part,  il y a  moyen de travailler la structure d’acquisition pour qu’elle devienne fiscalement plus efficace, souligne Benjamin Tolub. Et que cette nouvelle structure qualifiée «d’opaque d’un point de vue fiscal» permette au moment de la revente et sous certaines conditions, pour des biens d’investissement, de différer l’impôt sur la plus-value aux Etats-Unis comme en France.» En pratique, l’utilisation de LLC est moins fréquente pour l’achat d’une résidence principale sauf à la combiner avec des structures plus complexes d’ingénierie patrimoniale avec l’utilisation de Trusts (fiducie).

La création de LLCs est une démarche juridique relativement simple, effectuée en général par l’avocat. Elle se forme dans la journée. Il faut ensuite quelques jours pour obtenir auprès des services fiscaux un EIN, (Employer Identification Number qui est le numéro d’identification fiscal de la LLC), puis ouvrir un compte en banque au nom de la société.

Dernier point :  la discrétion. Il faut savoir qu’à New York par exemple, il suffit de se rendre sur le site ACRIS pour connaître les noms des propriétaires des appartements et le détail de la transaction. L’équivalent de ce site existe dans chaque Etat et est accessible à tous. Si en revanche, le bien est acheté via une LLC, c’est le nom de cette dernière qui va apparaître. L’Etat de New York essaie cependant de remédier à cela.

Comme souvent, enfin, il est préférable d’anticiper et de monter la LLC avant l’achat du bien. « Mais il existe une possibilité de rattrapage entre la signature du «Purchase Agreement » (l’équivalent compromis de vente) et, en général deux mois plus tard, celle du « closing ».  C’est aussi l’occasion de réfléchir à une structure plus efficace d’un point de vue fiscal », conclut Benjamin Tolub.

Marie-Aude Panossian