Comprendre l’immobilier aux Etats-Unis

Besoin de vous loger à New York, à San Francisco ou à Miami? Envie d’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis? Quelle que soit la raison de votre intérêt pour le “real estate” américain vous aller devoir apprendre de nouveaux mots. Pour vous aider, French Morning vous a concocté cet abécédaire qui vous permettra de hocher la tête savemment quand votre agent immobilier tentera de vous expliquer les finesses du marché local.

Se loger, mais où?

Townhouse : Comme son nom l’indique, il s’agit d’une maison de ville, de trois à quatre étages, en général attachée à d’autres, mais pas nécessairement. Généralement pleine de charme, elle dispose d’un petit jardin, de cheminées, de parquet, de moulures et se vend aujourd’hui souvent à la découpe, par appartement. Plutôt cher.

Brownstone : Un brownstone est une townhouse mais qui en plus a la particularité de posséder une façade de couleur brune provenant du grès, d’où son nom (alors que la façade de la townhouse peut être en briques ou en bois, par exemple). Les brownstones sont une spécialité new-yorkaise mais on en trouve aussi à Boston ou à Chicago.

High Rise : Bâti dans les années 40, cet immeuble a au moins dix étages, sans être pour autant un gratte-ciel. Depuis le début des années 80, ces high-rise font entre 20 et 40 étages et peuvent proposer un doorman, une conciergerie, un voiturier, un club de sport et une piscine.

Walk-Up Building : Cette expression désigne les bâtiments de quatre à cinq étages sans ascenseur. Parmi les moins onéreux.

Pre-War Buildings : Cela renvoie aux constructions d’avant-guerre (la Seconde guerre mondiale).

Detached single family home : C’est une maison individuelle, entourée d’un jardin.

Attached  single family home : C’est une maison individuelle accolée à une autre.

Coop ou condo?

Co-op : Cette « Cooperative Housing Corporation » ou société coopérative d’habitation est une des principales façons d’être propriétaire aux Etats-Unis, et, la plus courante à New York puisqu’elle concerne plus des trois quart du parc immobilier. Le principe en est simple :  l’immeuble est détenu et géré par une société d’actionnaires propriétaires. Chacun d’eux possède des parts dans la Co-op au prorata de la surface de son appartement. Au quotidien, c’est un board, élu et tout puissant, qui rédige le règlement intérieur, prend toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble ( possibilité de louer son appartement, de loger de la famille à long terme, de recevoir, de rénover l’intérieur….) et décide après examen d’un dossier et entretien, de l’arrivée ou non d’un acquéreur. Impossible d’acheter si le board vous refuse. Ces restrictions expliquent que le prix soit plus attractif que celui d’un Condo.

Condominium : S’offrir un Condo revient à être entièrement propriétaire du bien, comme c’est le cas en France. L’acquéreur possède une part des parties communes en fonction de la taille de son appartement et paie des charges en conséquence. Et si le board ici aussi gère la vie de l’immeuble, chacun est libre de faire ce qu’il veut chez lui. Revers de la médaille : ces habitations sont sensiblement plus chères.
La recherche

ITIN : Ce numéro d’identification fiscale du contribuable est attribué aux étrangers dépourvus du fameux numéro de sécurité sociale us qui sert à identifier les Américains. C’est l’IRS, l’équivalent du fisc français, qui le délivre ou un comptable agrée par l’IRS.

REBNY : Cet acronyme signifie Real Estate Board of New York et correspond peu ou prou à une chambre immobilière. Son rôle est cependant très précis. Dés qu’un broker rentre un bien à la vente elle en est informée et diffuse l’annonce auprès de tous les agents immobiliers. Ce qui explique que quelle que soit l’agence contactée, toutes disposent exactement des mêmes produits. L’équivalent de cette chambre existe un peu partout dans les autres Etats.

MLS : Le Multiple Listings Service est un fichier qui regroupe toutes les annonces immobilières d’une ville, centralise les informations sur la disponibilité, les conditions d’achat, les détails des propriétés à vendre ou à louer. Tous les agents immobiliers travaillent sur cette même et unique source. Il n’est donc pas utile de faire le tour des agences.

Pre-approval : Par cette lettre, une banque confirme s’engager à prêter une certaine somme à son client. Ce document est généralement requis par l’agent immobilier AVANT qu’il ne fasse visiter un bien. Cela permet de cerner le budget et donc de gagner du temps.

Buyer’s Agreement : Par ce contrat, l’acquéreur donne à l’agent immobilier pouvoir pour le représenter quand, par exemple, il recherche un bien pour lui. En échange, ce dernier s’engage à défendre son client au meilleur de ses intérêts.

Open house : “Maison ouverte”. En clair, on peut visiter librement durant quelques heures, souvent le dimanche. Il suffit de pousser la porte. Le meilleur moyen de se faire une idée du marché.

Foreclosure : Ces saisies immobilières par une banque, la ville ou l’Etat, pour impayés restent très nombreuses. On en comptait encore 1.5 millions aux Etats-Unis en 2014. Si les prix à l’achat de ces biens sont en général de 20 % inférieurs à ceux du marché, ces acquisitions demeurent extrêmement risquées car assorties de conditions draconiennes. Ainsi, souvent le bien n’est pas visitable avant la mise aux enchères, son état – de délabrement – demeure inconnu, le propriétaire peut décider de rester dans les lieux….. De plus, certains bâtiments doivent être obligatoirement rénovés six mois ou un an après la vente, sous peine d’être à nouveau saisis. Pire, dans certains Etats comme la Floride, acheter un appartement dans un immeuble vide oblige à régler les charges communes… de tout le building jusqu’à l’arrivée d’autres propriétaires contributeurs.

Short sales : Se dit d’une vente dont le produit ne couvre pas l’argent dû sur les prêts par le propriétaire. Elle est donc liée à l’acceptation de la transaction par la ou les banques prêteuses. La multiplication des “short sales” signale une crise, comme ce fut le cas entre 2008 et 2013 avec la crise des “subprimes”.

Le financement:

Appraisal : Avant d’accorder un emprunt, la banque demande une estimation à un organisme indépendant afin de déterminer si le prix d’achat correspond à la valeur marchande du bien. La raison ? Ne pas perdre d’argent. Car si le crédit n’est pas remboursé, c’est à la banque de trouver un nouvel acquéreur.

Mortgage : C’est l’emprunt. Mieux vaut essayer d’en obtenir un en France, car si les banques américaines se montrent déjà très regardantes avec leur propres citoyens à qui elles ne prêtent de l’argent qu’en fonction de leur « credit score » et « credit history », à fortiori avec des étrangers qui ne possèdent pas ce type d’informations. Aussi, lorsque, malgré tout, elles acceptent une demande de prêt, elles l’accompagnent de conditions drastiques : un apport personnel qui peut aller jusqu’à 50 % du prix du bien et une hypothèque.

Credit score : Voilà une vraie particularité anglo-saxonne. Elle consiste à attribuer une note à une personne afin d’indiquer sa capacité à obtenir et à rembourser un crédit. En fonction d’informations collectées par des sociétés spécialisées auprès des banques, des instituts de prêts ou des compagnies d’assurances, un individu se retrouve donc classé en très bon ( au-delà de 720), bon ( 660 à 720), moyen ( de 620 à 659) ou mauvais ( en dessous de 620) payeur. Plus le score est élevé, plus décrocher un crédit, même à la consommation, est facile. A l’inverse, un mauvais score se traduit pour un emprunteur potentiel par des taux d’intérêts très hauts et donc de très gros remboursements. Avoir une bonne note dépend, entre autre, de la régularité avec laquelle les factures sont payées, du dépassement ou pas du découvert autorisé par la banque, de l’historique bancaire….

Credit history : Il correspond à l’historique de votre endettement et vise à montrer qu’une personne paie en temps et en heure, rembourse ce qu’elle doit, bref que c’est un client fiable. Du credit history dépend, en partie aussi, le credit score.

L’achat:

Contract : C’est l’équivalent de la promesse de vente, elle s’accompagne toujours d’un premier versement : environ 10 % pour un condo, un peu plus pour une co-op. Cette somme mise sous séquestre sur un compte de l’avocat du vendeur est restituable uniquement si le prêt est refusé. Et encore, à condition qu’une clause suspensive le précise dans le contrat de vente. Ce qui est de moins en moins le cas sur des marchés tendus où les vendeurs préfèrent céder leur bien à des personnes qui n’ont pas recours au crédit.

Maintenance fees : Il ne faut jamais oublier ces charges communes à l’immeuble que ce soit dans une Co-op ou un Condo car elles peuvent correspondre parfois à un loyer, ou presque. Elles comprennent entre autres le chauffage, l’eau, l’ascenseur, le portier…. Et tout ce qui fait le standing du building.

Downpayment : C’est l’apport personnel, il sert à contribuer à l’achat d’un bien mais aussi de garantie au prêteur, manière de prouver que l’acheteur aura les moyens de rembourser. Il est en général de 10 à 25 % du prix d’achat. Pour les non-résidents, le downpayment exigé peut-être plus élevé.
Lorsque le downpayment est jugé trop faible, il n’est pas rare de devoir en plus s’acquitter d’une prime d’assurance, appelée “mortgage insurance”.

Closing : Ce moment correspond à la signature de l’acte définitif de vente. Il se déroule en présence des avocats des deux parties, de la banque et, éventuellement de l’acheteur et du vendeur, bien qu’ils aient la possibilité d’être représentés par les hommes de loi. Les agents immobiliers sont également présents. C’est ce jour-là que le paiement du solde s’effectue, tout comme le règlement de tous les frais annexes et que les clés sont remises au nouveau propriétaire.

Les impôts:

Capital gain : Il s’agit de la plus-value réalisée au moment de la vente d’un bien. Ce gain  peut être imposé ou bénéficier d’exonérations en fonction du statut matrimonial et fiscal du vendeur, du nombre d’années durant lequel le bien a été détenu ou du statut de la résidence, principale ou secondaire…. Seule certitude, la taxation de la plus-value est déductible des impôts en France en application du traité franco-américain du 31 aout 1994.

Real estate tax : Appelée aussi « Property tax », elle dépend de l’État et des collectivités locales dans lequel le bien se situe.

FIRPTA : Le Foreign Investment in Real Property Tax Act renvoie à la loi de 1980 sur l’impôt foncier et touche les investissements immobiliers des étrangers. Ce texte autorise les différentes autorités américaines dont le fisc à prélever des impôts lorsqu’un non-Américain vend, donne, transfert…. un bien.