Comment optimiser l’imposition des revenus fonciers en France des non-résidents

(Article Partenaire) Comme tous les non-résidents détenant des biens immobiliers en France, vous êtes soumis à l’impôt en France sur vos revenus fonciers net au taux minimum de 20% auxquels s’ajoutent les fameux 15,5% de prélèvements sociaux.

Ainsi, votre taux d’imposition global en France est au minimum égal à 35.5% sur vos revenus fonciers nets.

La charge fiscale est donc très élevée pour les propriétaires fonciers non-résidents fiscalement en France !

Savez-vous qu’il est possible de réduire voir effacer complètement son imposition en France sur vos revenus fonciers ?

Comment ?

Lorsque vous avez un bien en France que vous souhaitez donner en location, vous avez 2 possibilités :

  1. Le louer nu
  2. Le louer meublé

Quelle différence y a-t-il, en termes de fiscalité, à louer son bien meublé par rapport à une location nue ?

La réponse est simple :

Contrairement à une location nue, où le propriétaire ne peut déduire de sa base imposable que les charges habituelles (charges de copropriété, taxe foncière, cotisation d’assurance, frais de gestion et intérêts d’emprunt), la location meublée permet également de déduire une charge supplémentaire, fictive, qui n’existe pas, qui s’appelle l’amortissement.

En fait, le simple fait de louer son appartement ou sa maison en meublé permet à son propriétaire d’amortir fiscalement son bien et ainsi réduire sa base imposable.

Généralement, le bien immobilier loué meublé peut être amorti sur une période de temps plus ou moins courte dépendant d’un nombre important de paramètres.

Pour simplifier le raisonnement, nous considèrerons dans l’exemple ci-dessous que l’amortissement pratiqué se fait sur 80% de la valeur du bien et sur une période de 25 ans.

Un exemple chiffré ne peut être que plus parlant:

Vous êtes propriétaire d’un petit 2 pièces de 35 m 2 à Paris.

Valeur en 2016 : 300 000€
Amortissement sur 25 ans : 9600€
Loyer (charges comprises) : 1500€/mois soit 18000€/an
Charges de copropriété : 2000€/an
Taxe foncière : 1000€/an
Autres charges déductibles : 1000€/an
Intérêts d’emprunt : 2000€/an

Calcul de l’impôt si le bien est loué nu :

Base imposable = Revenus bruts – charges globales déductibles
= 18000€ – 6000€
= 12 000€

Taux d’imposition minimum du non-résident (20%+15.5%) = 35.5%
Impôt à payer = 12 000€ *35.5%
= 4260€/an

Calcul de l’impôt si le bien est loué meublé:

Base imposable = Revenus brut – charges globales déductibles -Amortissement
= 18000€ – 6000€ – 9600€
= 2 400€
Taux d’imposition minimum du non-résident (20%+15.5%) = 35.5%
Impôt à payer = 2 400€ *35.5%
= 852€/an

Ainsi, en louant simplement son appartement parisien en meublé et non en nu, le non-résident a pu réduire fortement son imposition.

Les données de l’exemple sont tout à fait ordinaires et vous êtes invité à faire ces calculs avec vos propres données. Vous pourrez ainsi constater la beauté de louer son bien meublé par rapport à une simple location nue.

Cette stratégie d’optimisation n’en demeure qu’une parmi tant d’autres et il existe plusieurs voies d’optimisation pour limiter au mieux votre charge fiscale en France. C’est le métier des fiscalistes du cabinet Honoré Patrimoine.

Si vous aussi vous souhaitez optimiser votre fiscalité immobilière en France et ainsi bénéficier des options fiscales qui vous avantagent le mieux, les fiscalistes du cabinet Honoré Patrimoine prennent  en charge l’établissement de vos déclarations d’impôt en France pour limiter au mieux l’impact de l’impôt.

Plus d’information: [email protected]

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