Comment investir dans l’immobilier aux USA depuis la France ?

Qui n’a jamais rêvé d’avoir un petit pied à terre à New York ou un grand chez soi à L.A. ? D’investir dans l’immobilier afin de faire fructifier ses économies ? Joindre l’utile à l’agréable est tout à fait possible sans bouger de France. Ou presque.

Première étape : faire appel à un agent immobilier ( c’est le vendeur qui paie), éventuellement francophone. « Si vous n’en connaissez pas, vous en trouverez sur les sites de brokers, explique René Fauchet, agent et conseiller en investissement immobilier à New York, chez Douglas Elliman. Il faut l’appeler, lui poser les bonnes questions : quelle est sa spécialité ? Travaille-t-il plutôt avec des investisseurs ou des vendeurs ? A-t-il déjà vendu à des Français ?…. ». Il est important également de s’assurer qu’il est entouré d’une équipe de spécialistes – avocats, CPA  soit expert-comptable, assureur – francophones, qui peut conseiller le futur acquéreur sur la meilleure structure légale à adopter.
On peut multiplier ces prises de contacts, mais une fois que le choix s’est porté sur un agent, rien ne sert d’en consulter d’autres : tous travaillent à partir du même listing. Sur les mêmes produits.

Dans un second temps, l’acheteur doit se faire expliquer en détail la procédure américaine, sensiblement différente de la française. Etre bien préparé permet d’agir très vite, condition essentielle à New York entre autres pour ne pas rater la vente. Ainsi, il paraît impératif de savoir déjà exactement comment financer ce bien si l’on ne possède pas la somme. D’une part car il est possible que l’agent vous demande, avant même d’avoir fait une offre, de procéder à l’ouverture d’un compte en banque aux Etats-Unis avec le dépôt de 10 % de la somme que vous comptez dépenser, (“deposit”). Ce montant correspond à ce que vous devez verser  lors de la signature du « contract », sorte de  promesse de vente. Cela lui permet de voir si la démarche est sérieuse. D’autre part, il faut savoir que les banques aux Etats-Unis n’accordent que très peu et très difficilement de prêts aux étrangers qui ne disposent ni de green card ni de credit history. Le plus simple consiste donc à emprunter auprès d’une banque française. «  Le grand avantage de ce type de financement est que le Français est alors considéré comme un cash buyer, remarque René Fauchet. Il multiplie ses chances de mieux négocier et de voir son offre acceptée ».

La troisième étape, la visite virtuelle, reste l’une des plus agréables. Un listing d’appartements et de maisons sélectionnés sur les critères pré-définis tels que le prix, le quartier, les charges… est envoyé à  l’acquéreur. A lui ensuite d’opérer des choix. Et de se préparer au voyage. « A ce stade, affirme René Fauchet, je demande au client de se rendre immédiatement disponible pour passer deux ou trois jours ici et choisir un bien. Puis, de faire immédiatement une offre. » Ce déplacement s’avère aussi l’occasion de rencontrer toute l’équipe et, le cas échéant, d’ouvrir un compte en banque et se mettre en règle avec l’administration. En obtenant par exemple le fameux ITIN, ce numéro d’identification fiscale du contribuable attribué aux étrangers. Une fois ces démarches effectuées, le client peut repartir en France. Si l’offre est acceptée, les avocats entrent alors dans la partie. C’est eux qui font office de notaire. En quelques jours, ils rédigent un contrat où figurent le prix, la date de signature de l’acte de vente, le Closing, et le jour d’entrée dans les lieux. La négociation inclut aussi d’éventuelles conditions suspensives. Puis, on signe chez son avocat ce « contract » qui oblige de déposer sous séquestre chez l’avocat du vendeur 10 % de la somme due. A ce stade, vous êtes représenté par votre avocat. Pour un achat sans crédit, le délai entre l’acceptation de l’offre et la signature finale est de 4 à 8 semaines. Là, l’acheteur peut demander à se faire représenter par son avocat. C’est durant cette signature qu’il va falloir régler tous les «  closings costs » qui comprennent les frais d’avocats, d’enregistrement et diverses taxes fédérales et/ou de l’Etat et de la ville dans lesquels le bien se situe.

Souvent, l’investisseur cherche à louer son bien ne serait-ce que pour payer les impôts et l’éventuel crédit. Là encore, le “broker” peut intervenir en trouvant un locataire à qui il fait signer le bail d’un an renouvelable. Et c’est une société de gestion de biens qui collecte les loyers et règle les impôts pour le compte du propriétaire.

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