(Article partenaire) En temps de crise, la valeur des biens immobiliers a tendance à baisser : cela peut être l’opportunité parfaite pour acquérir un bien convoité.

La Floride est depuis longtemps déjà un état propice à l’investissement immobilier, en particulier pour les étrangers et expatriés. C’est d’ailleurs pour cela que les acteurs du marché y utilisent des méthodes modernes pour vendre et acheter à distance. Les acheteurs peuvent par exemple visiter les propriétés virtuellement, et les actes de vente peuvent être authentifiés digitalement sur des plateformes agrémentées. 

Si vous souhaitez profiter du contexte actuel pour réaliser un investissement immobilier en Floride, nous vous invitons à vous poser la question cruciale de la structure juridique à utiliser pour réaliser votre investissement avant d’ “appuyer sur le bouton”. Alexandre Ballerini, avocat francophone en immobilier, sociétés et fiscalité internationale basé en Floride, et Jean-Philippe Saurat, associé du cabinet d’expertise comptable Massat Consulting Group, nous proposent une explication complète des différentes options, exemples à l’appui.

Quelles sont les structures juridiques qu’il faut retenir et celles à éviter par les ressortissants étrangers lors de l’achat d’un bien immobilier en Floride ?

Lorsqu’un résident fiscal étranger investi en Floride, plusieurs points sont à étudier pour déterminer les modalités les plus opportunes d’acquisition: 

– Les différents effets sur les échanges 1031
– L’impact du FIRPTA
– L’imposition
– L’impact sur les droits de succession

Qu’est ce qu’un échange 1031 et quel est l’impact d’une retenue à la source sous les règles du FIRPTA ?

Un échange 1031 est une loi fiscale qui permet à un investisseur immobilier de vendre une propriété et de différer l’imposition de la plus-value ​​réalisée sur la vente, à condition qu’il investisse le produit de la vente dans une nouvelle propriété de type «semblable» (“Like Kind”) et se conforme aux règles de la section 1031 de l’Internal Revenue Code.

Les non-résidents fiscaux sont soumis à la réglementation FIRPTA lors de la vente de bien immobilier. Elle prévoit une retenue à la source de 15% du prix de vente brut. Avance sur impôts, elle viendra minimiser l’impôt réellement dû sur la plus-value réalisée sur la vente. S’il y a sur-retenue, le contribuable sera alors remboursé du trop payé après avoir soumis sa déclaration de revenus US. Il est cependant possible d’éviter cette retenue via l’acquisition par des structures juridiques reconnues comme personnes morales américaines.

Nous ne nous traiterons pas des ramifications de l’impôt sur le revenu et sur le capital pour chaque structure. Nous nous concentrerons sur le FIRPTA, lorsque vous prévoyez de faire un échange 1031 en tant que non-résident.e fiscal.e, et sur les structures qui exposeraient un étranger à l’impôt successoral américain.

Vous trouverez également dans cet article l’exemple d’un cas où une LLC à un seul associé a vendu une maison de 8.700.000 dollars, a fait un échange 1031 et a fait l’objet d’une retenue FIRPTA de 15%, soumettant le client à une réduction de 1.300.000 dollars des fonds échangés en 1031, ou à 1.300.000 dollars de réduction des flux de trésorerie. Comment avons-nous évité le FIRPTA dans ce dossier et comment aurions-nous pu l’éviter dès le départ avec une structure juridique appropriée ?

Cet article comprend également l’étude des problèmes successoraux aux États-Unis dans le cas d’un non-résident qui y possédait une propriété de 1.000.000 dollars.

Quelles structures juridiques peuvent être mises en place pour l’achat d’une propriété immobilière en Floride ?

Il existe plusieurs possibilités :

1. Tenancies
2. Corporations  
3. Partenariats, y compris les Limited Liability Companies (LLC)
4. Trusts
5. Acquisitions en nom propre

Les Tenancies

Les Tenancies ne sont pas recommandées pour les non-résidents car elles ne les exemptent pas de droits de succession en cas décès. Elles sont, par contre, un outil substitutif au testament. En anglais on les appelle des « Will substitutes ». 

L’avantage des Tenancies est qu’elles constituent une solution inter-vivos qui permet d’éviter les procédures d’homologation et les successions sans testament.

Les C-corp

Les C-corp, semblables à des sociétés par actions françaises, ont l’inconvénient de la double imposition et de l’absence de traitement fiscal particulier des plus-values: la société va payer un impôt sur la plus-value réalisée, traitée comme un revenu ordinaire, et les actionnaires en paieront un à leur tour sur les dividendes versés. En revanche, elles limitent la responsabilité des actionnaires et, étant des personnes morales américaines, abrogent l’obligation de retenue à la source de 15% sur le prix brut de vente selon le FIRPTA au moment de la vente.

Selon le montant investi et la stratégie commerciale, une corporation peut être un bon choix pour les ressortissants étrangers souhaitant acheter un bien immobilier. L’analyse se fera en termes de conséquences fiscales par rapport à un partenariat ou une LLC. Un partenariat étant fiscalement une entité transparente, les partenaires/membres sont imposés au niveau personnel.

Partenariats et LLC

Dans cet article, nous concentrerons notre attention sur les LLC. Nous n’aborderons pas les General Partnerships, les Limited Partnerships, les LLP, les Family Partnerships et les Private Equity structures. Ces structures sont le plus souvent utilisées dans des contextes d’investissement touchant au Private Equity où l’associé commandité est une entité différente de l’associé commanditaire. Ici, les objectifs sont différents. 

Bien que structures juridiques à part entière, les LLC sont fiscalement considérées comme des partenariats: le résultat fiscal de la société est imposé dans les mains des bénéficiaires qui le retranscrivent sur leurs propres déclarations de revenus, elles sont fiscalement transparentes.

Étant la structure juridique la plus polyvalente, elle est l’outil d’acquisition le plus courant pour des biens immobiliers en Floride.

En revanche, conséquence de la transparence fiscale, les membres non-résidents fiscaux devront déposer aux Etats-Unis une déclaration de revenus de non-résidents et s’y retrouveront imposé sur la part du résultat de la société leur revenant. Ils devront généralement aussi déclarer ces revenus dans leur pays de résidence fiscale et s’y retrouverons imposés. La double imposition pourra être évitée dans la majorité des cas, par le biais des conventions fiscales, mais le risque est bien présent avec des pays qui ne reconnaissent pas les LLC, le Canada notamment. Pour parer à cette problématique, une LLC peut choisir le statut fiscal de C-corp. et être imposée comme telle. 

L’avantage d’une LLC par rapport à une Corporation réside dans des obligation de gouvernance d’entreprise beaucoup allégées. Les membres ont un contrôle plus direct de la gestion quotidienne. En somme, quand il s’agit du choix entre un partenariat et une C-corp., vous devez mesurer les conséquences fiscales de ce choix pour chaque investissement. Selon le revenu projeté par rapport à la plus-value envisagée, un traitement fiscal sera mieux adapté qu’un autre.

Les LLC ont également la possibilité de choisir le statut de S-corp.  Cependant, les ressortissants étrangers n’y ayant pas accès, nous ne les couvrirons pas dans cet article.

Une distinction est à faire entre une LLC à un seul associé et une à plusieurs associés. 

Lorsqu’elle n’a qu’un seul membre, la LLC est considérée “comme disregarded”, elle n’est pas reconnue d’un point de vue juridique. Ainsi, le membre est soumis à la retenue FIRPTA de 15%, ce qui peut devenir problématique lorsque vous envisagez de faire un échange 1031 en tant que vendeur.

Personnes morales américaines, les LLC à plusieurs associés ne sont pas soumises au FIRPTA et ne sont donc pas soumises à retenues à la source.

Les Trusts

Nous déconseillons fortement aux étrangers les Trusts basés aux États-Unis pour la protection de leurs actifs et pour des raisons fiscales. Ici, nous aurions besoin d’analyser les distinctions entre les Trusts révocables et les Trusts irrévocables et leurs ramifications fiscales respectives. Ce sont des structures adaptées aux résidents permanents.

Acquisition en nom propre

Nous déconseillons aux étrangers de détenir un bien immobilier en nom propre pour des raisons de protection des actifs et d’impôt sur la succession.

Ils ne peuvent prétendre à la protection d’une propriété familiale ni au niveau fédéral en termes de succession, ni au niveau de l’État en termes de protection des créanciers et des avantages fiscaux ad valorem. 

En termes de planification de la succession des ressortissants étrangers :

Les ressortissants étrangers ne bénéficient pas de l’abattement de 11.580.000 de dollars sur la succession. Les droits successoraux sont calculés et dûs sur les successions dépassant ce seuil. L’abattement correspondant pour les non-résidents est plafonné à 60,000 USD. Au-delà, leur succession s’expose à des droits allant jusqu’à à 40% de sa valeur. Ils ne bénéficient pas non plus de l’exemption conjugale. 

Donc, la propriété en nom propre n’a aucun avantage pour un étranger. 

En conclusion

Comme vous l’aurez compris, le choix de la structure à envisager dépendra de nombreux facteurs.

Cependant, tant d’un point de vue fiscal que successoral ou encore de limitation de responsabilité, il n’est pas idéal pour les non-résidents de posséder des biens immobiliers aux États-Unis en nom propre ou via une LLC à un seul associé qui n’aurait pas pris d’option C-Corp., cela revient au même.

Les Tenancies ne sont pas non plus le véhicule le plus approprié en raison de l’exposition à l’impôt successoral. La clé étant d’éviter à la fois l’impôt successoral américain et les procédures américaines d’homologation.

Les impacts fiscaux et successoraux pouvant être considérables, le choix de la structure, C-Corp. ou LLC à plusieurs membres, devra être analysé avec minutie en relation avec avec votre avocat et votre CPA afin d’atteindre nos trois objectifs : éviter l’homologation, éviter les impôts successoraux américains, éviter la retenue à la source FIRTPA.

Contactez nos experts pour une consultation :

– Alexandre Ballerini, avocat francophone en immobilier, sociétés et fiscalité internationale basé en Floride.
Miami Beach : + 1305507 9699
Manhattan : + 1212401 7883
Washington D.C. : + 1 202 525 1252
Email : [email protected]

– Jean-Philippe Saurat, associé fondateur du cabinet d’expertise comptable Massat Saurat + Guimond Lavallée.
Miami : 305 420 5935
New York: 212 588 8852
Email : [email protected]

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Retrouvez ci-dessous quelques études de cas :

Étude de cas 1 – FIRPTA & 1031

Un de nos clients a acquis une propriété résidentielle avec une LLC à un seul associé. Il a vendu cette première propriété et en a acheté une nouvelle. Afin de reporter l’impôt sur la plus-values réalisée lors du premier achat, le client a effectué un échange 1031 avec le produit de la vente. Il était soumis à la retenue FIRPTA car sa société était considérée comme disregarded. La vente était de 1.000.000 de dollars. La retenue était de 150.000 dollars. Le client a décidé d’injecter 150.000 dollars afin de bénéficier de l’échange 1031 et d’éviter que la plus-value réalisée ne soit imposée, ce qui, autrement, serait allé à l’encontre de l’objectif de l’échange 1031. Par la suite, le client a acheté une maison valorisée 7.000.000 de dollars. Quelques années plus tard, le client l’a revendue pour 8.700.000 dollars. Il a de nouveau fait l’objet d’une retenue de 15%. Ici près de 1.500.000 dollars. Cette fois, le client ne voulait pas injecter 1.500.000 dollars supplémentaires dans la transaction d’échange 1031. Nous avons pu, via une acquisition cumulative, obtenir un certificat d’exemption avant la clôture, mais cela a nécessité de longues négociations avec les vendeurs. Une LLC à plusieurs membres n’aurait pas été soumise au FIRPTA, ce qui aurait facilité l’échange 1031 et l’ensemble de la transaction.

Étude de cas 2 – Droits de succession

La succession d’un ressortissant étranger qui détiendrait un bien immobilier, personnellement ou au moyen d’une LLC à un seul associé, pourrait, au moment de son décès, payer plusieurs centaines de milliers de dollars en droits successoraux sur une propriété de 1.000.000 de dollars.  Sans compter les frais de la procédure d’homologation et les frais légaux.

S’il était ab-intestat, c’est-à-dire sans testament, sans location ou sans propriété familiale, l’actif pourrait également revenir à une personne non prévue.

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