“To Buy Or Not To Buy” à New York: telle est la question…

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(Article partenaire) Acheter ou louer à New York: telle est la question… Et les réponses varient inévitablement selon le marché dont on parle, la période, et surtout à qui l’on s’adresse. Et pour rendre la chose encore plus difficile : New York a ses propres règles et standards.

Alors, quelles sont les clefs qui nous permettent de nous ranger parmi les éternels locataires ou les heureux propriétaires new-yorkais ?

Acheter à New York, moi ?

Tout le monde ne peut malheureusement pas devenir un heureux propriétaire à New York. En effet, au 1er octobre, le prix d’un square foot à Manhattan était de $ 1,759/sq ft soit 1 mètre carré à $18.934 (ou 16.892€). Alors qu’au même moment, à Paris le même mètre carré est à 8.200€. Près de deux fois moins cher ! Et avec un prix médian à $950.000 mieux vaut avoir validé son budget en amont.

Pour autant, le marché new-yorkais ralentit depuis quelques mois et permet, pour la première fois depuis quelques années, de saisir des opportunités qui n’existaient plus depuis longtemps.

Les conditions actuelles proposées par les banques restent intéressantes, avec des taux fixes d’emprunt inférieurs à 4% sur 30 ans.

Nombre d’économistes considèrent que si un taux d’emprunt dépasse 7%, la location sera bien souvent plus intéressante que l’achat. Il y a encore de la marge donc…

Les bénéfices fiscaux font aussi pencher la balance dans le sens d’une acquisition, puisqu’il est possible dans la majorité des cas de déduire de ses impôts :

1- La totalité des intérêts de l’emprunt (oui, vous avez bien lu).

2- Ainsi que l’intégralité de la taxe foncière ou Property Tax. (Encore bien lu !)

Cerise sur la gâteau, comme vous êtes maintenant heureux propriétaire, votre nouveau patrimoine – ou equity – vous permettra d’obtenir un refinancement ou un prêt afin de concrétiser d’autres projets. C’est l’effet boule de neige.

Attention : être propriétaire à New York City ne signifie pas exclusivement à Manhattan. Il existe en effet des quartiers émergents plus abordables et tout aussi agréables. A Brooklyn par exemple, on trouve un quartier pour chaque style de vie. De nombreuses écoles publiques (donc gratuites) proposent des programmes bilingues anglais-français très réputés. Citons Park Slope, Carroll Gardens ou Greenpoint par exemple… Et avec un prix médian inférieur de 30% par rapport à Manhattan, à $670.000, on comprend pourquoi de plus en plus de locataires de la City traversent l’East River pour devenir propriétaire à Brooklyn, tout en restant à moins de 30 minutes de Midtown en métro.

A ceux qui se demanderont toujours si c’est le bon moment pour acheter et qui s’inquiètent des fluctuations de la Bourse quand ce n’est pas des cours de la monnaie, il est bon de rappeler que le marché immobilier de New York est l’un des plus stables. Lors de la crise de la fin des années 2000, il ne cédait que 15 à 20% tandis que d’autres marchés comme Las Vegas ou Miami accusaient au même moment une baisse de plus de 50%.

On peut donc considérer que si vous restez à New York quelques années encore, acheter sera vraisemblablement un bon investissement.

Il faut juste faire attention à avoir suffisamment de fonds propres pour l’achat (avec ou sans emprunt) et pour couvrir les frais du joyeux propriétaire : charges communes, taxes foncières, assurance… Et surtout, bien sûr, être bien conseillé par un broker expérimenté.

Louer à New York, le prix de la (statue de la) liberté ?

Le coût du logement new-yorkais est l’un des plus chers des USA, c’est un fait.Le propriétaire demande généralement à son futur locataire un revenu annuel de 40 fois le loyer mensuel.

Pour Manhattan, où le loyer médian est actuellement de $3.400 / mois, il faut ainsi justifier d’un salaire annuel de… $136.000 pour avoir généralement un 1 bedroom ! Et bien que NYC soit une ville à fort pouvoir d’achat, seuls 17% des New-Yorkais peuvent s’offrir un tel loyer.

A Brooklyn, le loyer médian est de $2.900/mois. Là aussi, à moins de gagner au moins $116.000 par an, vous devrez trouver une personne caution se portant garant en cas de défaut de paiement.

Pourquoi la location séduit-elle tout de même les New-Yorkais ?

– Cela permet de rester flexible en cas d’incertitude sur son projet professionnel ou familial.

– Envie de changer de quartier, le loyer qui augmente trop ? Hop !

– Les rental buildings proposent des services de luxe qui séduisent de nombreuses personnes.

– Pas de coûts additionnels au loyer comme les charges communes ou taxes foncières

– Le prix de l’immobilier ne permet tout simplement pas de franchir le pas.

Pour la location, notre conseil est de garder à l’esprit la possibilité de louer avec option d’achat.

Il faut en discuter avant la signature du bail, et cela permet, si vous deveniez acquéreur dans le délai prévu par le bail, de déduire tout ou partie du loyer déjà payé du prix d’achat de l’appartement.

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