(Article partenaire) Acheter un logement en vue de son retour en France ou une maison de vacances pour s’y retrouver en famille, aider ses enfants à s’installer ou investir pour diversifier son patrimoine… Les motivations pour acheter un bien immobilier en France peuvent être multiples, mais les interrogations se rejoignent autour de deux préoccupations très concrètes : Comment acquérir ? En direct ou via une société Comment financer ? En fonds propres ou à crédit ?

Patrice Bonduelle et Eglantine Vrain, Notaires chez Michelez Paris, répondent ici à ces questions pour leurs clients présents et futurs :

La réponse à ces questions n’est bien entendu pas la même pour tous. Les différentes solutions dépendront des facteurs suivants : Quelle est la durée prévisible de détention ? Les acquéreurs disposent-ils des liquidités nécessaires et veulent-ils les utiliser pour cet investissement ? L’actif acquis restera-t-il exclusivement à l’usage de la famille ou procurera-t-il des revenus ? Les clients souhaitent-ils lier cette acquisition à une transmission familiale ? Quelle est l’importance de leur patrimoine immobilier en France ?

1. Le facteur durée

Si la durée prévisible de détention est relativement courte (par exemple en cas de mutation professionnelle ou d’acquisition pour le temps d’étude des enfants), la première question est : faut-il vraiment acquérir ? Ou louer ? Les frais et droits d’acquisition et d’intermédiaires étant assez élevés en France (environ 6% de droits de mutation, 3 à 5 % d’honoraires d’agence, 1 % de frais de notaires soit au total environ 10 % à 12 % du prix), l’acquisition n’est recommandée que si la durée de détention prévisible permet de les amortir. Procédons à un calcul simplifié : si la location coûte 4,5 % de la valeur du bien et si je peux me financer au taux fixe de 1,5 %, le coût d’acquisition de 10 % est amorti sur 3 à 4 ans (coût d’acquisition/surcoût annuel de la location). Mais la location sera parfois choisie pour des durées plus longues en raison de sa plus grande souplesse (possibilité de changer en cours de route) et si l’on veut se couvrir d’un risque de baisse des prix. A l’inverse, acquérir restera préférable si on croit à une hausse du marché et/ou si le bien peut recevoir ensuite une autre affectation : logement d’un enfant puis location…

2. Le facteur financier

Les taux actuels des crédits immobiliers en France étant particulièrement bas (entre 1 et 1,60 % hors assurance sur 15 à 25 ans), il sera financièrement opportun de maximiser l’endettement bancaire.  Même si le client dispose par ailleurs des capitaux nécessaires à son acquisition, il profitera de l’écart entre le rendement espéré des placements qu’il conservera et le coût de son emprunt. Si l’on reprend les chiffres ci-dessus, un rendement de 4,5 % est procuré contre une charge financière de 1,5 %.

3. Le facteur revenu

La fiscalité des locations « nues » est la même que l’on détienne les locaux en direct ou par une société civile (dite « translucide »). Dans les deux cas, donc, les intérêts d’emprunt étant totalement déductibles des revenus de l’immeuble, le coût réel de la dette est minoré et son avantage augmente encore par rapport aux rendements financiers …

En outre, le gain projeté va croitre au fil des années car les taux d’intérêts en France sont le plus souvent fixes alors que les échéances de remboursement seront couvertes par des loyers indexés sur l’évolution des prix (l’indice IRL).

4. L’enjeu de la transmission

La transmission par donation ou succession d’un bien immobilier français détenu directement ou au travers d’une société est soumise à la fiscalité française. En ligne directe, c’est-à-dire si les bénéficiaires sont des enfants ou des petits enfants, le taux peut être élevé (jusque 45 % au-delà de 1.8 m€ par héritier) mais ce taux peut être fortement réduit à condition d’anticiper (donner tôt) et/ou en plusieurs fois (calcul plus favorable). Dans cette perspective, il sera souvent proposé d’acquérir via une société pour associer les enfants tout en conservant le contrôle.

La transmission peut prendre deux formes simples et complémentaires :

• Donation de liquidités ou valeurs pendant le séjour aux États-Unis:

• Aux États-Unis, cette donation sera exonérée d’impôt en raison de l’abattement général disponible ($ 11,18 millions pour 2018)  à condition que le donateur soit considéré comme résident fiscal américain d’un point de vue des droits de donation et de succession.

À défaut, la donation sera soumise à l’impôt fédéral sur les donations (gift tax), et éventuellement au niveau State et Local si elle porte sur des actifs situés aux États-Unis. Si la donation porte sur des fonds situés en dehors des États-Unis, elle sera exonérée de fiscalité sur le territoire américain.

• En France, la donation sera exonérée de droits de mutation à titre gratuit si les capitaux donnés ne sont pas déposés dans une banque en France (article 8 de la Convention fiscale franco-américaine du 24 novembre 1978 modifiée par l’avenant du 8 décembre 2004). Les donataires apporteront ensuite en toute légalité les capitaux donnés à la société qui investira, dont ils recevront des parts.

Avant de rentrer en France, pensez à consentir des donations aux enfants, soit pour réaliser une acquisition en commun, soit pour les aider pour leurs propres investissements. Mais même si cette donation échappe à la fiscalité française, il est recommandé de signer un acte notarié en France pour :

• • la rendre opposable au fisc français, et en garantir l’exonération même si les donateurs rentrent ensuite en France et y décèdent.
  • éviter tout contentieux entre les enfants en profitant du régime des “donations-partages”, non réévaluées au décès des donateurs.
• et/ou donation en nue-propriété. Ici ce sont les parents qui ont constitué la société et font donation des parts en en gardant l’usufruit. Les apports en fonds propres peuvent être limités au montant des abattements applicables selon le nombre d’enfants, le surplus étant financé par un crédit bancaire. La valeur éventuellement imposable est la valeur nette de dette.

Ces deux schémas très performants permettent de transmettre en toute légalité et sans fiscalité une partie de son patrimoine et d’associer ses enfants à une plus-value future. Il répond aussi au souhait de la plupart des clients de ne pas donner accès à des liquidités à des enfants trop jeunes et de “garder la main” grâce à une rédaction adaptée des statuts.

L’interposition d’une société civile n’est pas compatible avec une location meublée même saisonnière. Attention donc aux résidences secondaires détenues en SCI louées quelques semaines par an …

5. Et l’IFI ?

Cet impôt “nouveau” ressemble fortement à l’ISF que subissaient déjà les non-résidents sur leur patrimoine immobilier français. Il est soumis à peu près aux mêmes règles d’imposition : actif net du foyer fiscal au 1er janvier de chaque année, même seuil de 1.3 m€, même barème de 0.5 à 1.5 % … Mais la prise en compte du passif est plus encadrée que pour l’ISF. Pour simplifier, mentionnons simplement que :

• ne sont déductibles que les dettes d’acquisition de biens immobiliers (ou de parts de sociétés), ou celles liées aux travaux de construction, réparation et certaines impositions (Taxe foncière, IFI…)
• pour les prêts in fine, leur déduction est artificiellement plafonnée selon un d’amortissement forfaitaire (déduction limitée au montant de l’emprunt x années restantes/durée du prêt). Cette restriction limitée initialement aux immeubles détenus en direct a été étendue à compter de 2019 aux dettes d’acquisition des immeubles détenus en société.

Pour les sociétés dont le contribuable détient des parts ou actions, sera désormais imposable à la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers français (sans critère de « prépondérance immobilière » comme pour l’ISF).

Les comptes courants détenus par les associés ne sont déductibles que sous conditions.

SI le seuil de 1.3 m€ d’immobilier français est déjà dépassé ou va l’être du fait du nouvel investissement, la dette minimise l’IFI. Concrètement donc, pour la calibrer, il conviendra de mettre en balance : le coût annuel de l’emprunt d’une part, et la somme des avantages qu’il procure (l’IFI économisé + le gain résultant du différentiel de taux entre celui du crédit et celui des placements financiers réalisés avec les capitaux conservés).

La réponse à ces premières questions permettra sans doute d’orienter la décision et sûrement d’exclure certains schémas. D’autres aspects devront encore être pris en compte et nécessiteront sans doute de consulter des conseils correspondants dans les pays concernés.

Eglantine VRAIN ([email protected]) est responsable du Département Droit International Privé de Michelez Notaires. A ce titre, elle conseille les non-résidents pour l’acquisition et la transmission de leur patrimoine en France.

Patrice BONDUELLE ([email protected]) est responsable du Département Droit et fiscalité du Patrimoine.

Site de Michelez Notaires

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