Même phénomène constaté pour les locations allant de 30 jours à plusieurs mois. Ce sont surtout les grands appartements, de trois chambres ou plus, qui ont pâti de la crise économique. Les prix moyens ont chuté de 30% pour les appartements chez New York Habitat, passant en un an de $5000 à $3600 par mois. Certains propriétaires ont souvent rechigné à baisser leur loyer, au risque de laisser un appartement vide pendant plusieurs mois « Ceux qui ont voulu résister à la dégringolade générale ont vite compris qu’ils seraient perdants » témoigne un agent d’Urban Living, qui reconnaît néanmoins que beaucoup avaient anticipé la crise et s’étaient rapidement aligné sur les prix du marché hôtelier.

Louer un appartement meublé reste plus intéressant que de vivre a l’hôtel, une chambre même bon marché s’élevant à $150/$200 la nuit. Pour deux semaines ou 6 mois, le marché de location à court terme s’est rapidement révélé florissant depuis  qu’il s’est introduit à New York il y a 20 ans. Aujourd’hui, on trouve une dizaine d’agences sur ce modèle, faisant l’intermédiaire entre les propriétaires et les locataires -vacanciers, stagiaires ou en voyage pour affaires. Plus sûr que Craigslist ? Les brokers de Manhattan sont unanimes : les phrases type « trop de mauvaises surprises » ou « il n’y pas de traces écrites c’est trop risqué » sont devenues des adages à propos de ce monument de la bonne trouvaille. Tous vantent la relation de confiance entre les agents et le particulier, qu’il soit propriétaire ou futur locataire et la sécurité assurée par les nombreux checkings opérés dans les appartements. A noter, les frais d’agence et commissions sont imputés au futur locataire uniquement.

Pourtant, louer son appartement sur le mode « bed and breakfast » ou pendant plusieurs mois ne peut se faire à l’aveuglette. Les immeubles gérés en co-op (chaque co-propriétaire est actionnaire et détient des parts dans l’immeuble habité) n’autorisent pas ce type de trafic. Les règles du board sont souvent très strictes et les détourner serait prendre le risque de perdre son bail. Les condominiums (copropriété telle qu’on la connaît en France) ont le plus souvent un cahier des charges moins rigide, permettant les allers et venues dans l’appartement. Il existe une condition, obligatoire depuis le 11 septembre. Remplir un « board package », comme l’explique Martine Lapdevielle, vice présidente de Mercedes/Berk « les locataires en condo doivent remplir un board package qui sera évalué sous un délai de 15 jours par la société de management en charge de l’immeuble ». Une clause souvent contraignante pour les détenteurs du bail.

Pas de quoi décourager certains, comme Renaud Granel, qui loue son appartement situé à Central Park West depuis le mois d’avril, pour « joindre les deux bouts » comme il dit. Ce Français installé à New York depuis 32 ans, consultant indépendant, a décidé d’habiter sa maison de campagne à Woodstock le temps de se refaire une santé financière et de rembourser ses deux mortgages. « Mon travail m’a permis de m’adapter facilement à ce nouveau mode de vie, je peux travailler de chez moi, c’est une question d’organisation », avant d’ajouter « je veux du beurre dans mes épinards ! ». Depuis qu’il est listé chez New York Habitat, à $3500 par mois, son  appartement de 250m2 fait du plein temps. Y sont passés un banquier belge, un psychiatre américain, un chanteur d’opéra danois… Renaud n’a qu’un conseil à donner : préférer les gens de passage, venus pour le business, pour éviter que les locataires ne décident de s’installer plus longtemps que prévu. Une chose qui arrive, semble t-il.

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Qu’est-ce que le ‘fractionnal ownership’, ou propriété partielle?

Walid Halabi: Le fractionnal ownership a commencé avec les avions privés, puis les yachts. Plus récemment, il s’est étendu aux résidences secondaires. Le principe est simple: ces biens sont souvent très couteux et ce qui intéresse les gens c’est le style de vie qu’ils offrent, pas les charges! Mais à la différence du time share, les gens deviennent réellement propriétaires de leurs parts et les biens sont souvent haut de gamme et très bien entretenus. Ils peuvent revendre dans de bonnes conditions, et c’est donc un investissement sur lequel ils peuvent espérer une plus-value.

Comment fonctionne le Paris Residence Club?

Tous les copropriétaires d’un appartement a Paris ont accès a 4 semaines du bien dont ils disposent a leur guise, qu’ils occupent ou qu’ils le mettent en location. Deux de ces semaines sont fixes, deux autres fixées a leur guise, en fonction des disponibilités. Tous nos appartements sont dans des immeubles de standing, dans les meilleurs quartiers de Paris. En plus, ils bénéficient d’une cinquième semaine dans l’une des 20 destinations de leur choix qui appartiennent au Club

Pourquoi ce nom de Paris Residence Club?

Club, parce-que c’est ce que nos clients achètent: ils deviennent membres d’un club qui leur offre une multitude de service, y-compris la possibilité d’avoir accès à plus de 20 maisons de vacances en Europe (Provence, Toscane, Portugal, Chamonix, Moroc…), ainsi qu’un yacht en méditerranée. Très bientôt nous allons y ajouter une péniche sur la seine comme ‘club house’, un endroit pour se retrouver, organiser des évènements, etc…

Paris Residence Club

Pour les agents immobiliers, ou «brokers» comme on les appelle ici, la situation est inédite. «Depuis septembre, presque tout a baissé de 5 à 10%, que ce soit au niveau des prix de vente ou des loyers» assure Olivia Illiouz, senior associate chez Citi Habitats. A une seule exception, peut-être, «les quartiers très haut de gamme comme Park Avenue, la 5eme avenue, West Village ou Greenwich» précise t-elle.

Pour Martine Capdevielle, associate broker chez Mercedes/Berk, les baisses de prix les plus fortes sont localisées «downtown», c’est à dire dans le bas de Manhattan. «Des quartiers comme Chelsea sont habités par une population plus jeune et moins aisée que celle de L’Upper East Side et du Upper West side, et donc beaucoup plus exposée aux licenciements ou aux baisses des bonus dans le secteur financier. Les prix de l’immobilier de ces quartiers devraient s’en ressentir ».

Pour ceux qui sont à la recherche d’une nouvelle location, la période est donc plutôt favorable. D’autant plus que de nombreux propriétaires, ne voulant pas brader leurs appartements à la vente, préfèrent les mettre en location en attendant des jours meilleurs. «Je vois une autre tendance apparaître, » ajoute Martine Capdevielle, « des New-Yorkais qui veulent réduire leur train de vie en déménageant dans leur maison de campagne, dans les Hamptons par exemple, et en sous-louant leur appartement de Manhattan». Le choix est donc de plus en plus large. «Pour la première fois depuis longtemps, le marché est du coté des locataires, et plus du coté des propriétaires» assure Olivia Illiouz.

Pour Nadine Frenette, vice-présidente de Gregory James & Associates, «les grands propriétaires sont conscients de la réalité du marché. Il est courant maintenant qu’ils offrent jusqu’à deux mois de loyer ou qu’ils prennent en charge les frais d’agence (NDLR : généralement 15% du loyer annuel).» Mais attention, prévient Martine Capdevielle: «ne changez pas de location juste pour profiter d’une baisse de prix limitée. Un déménagement coûte cher, et il faut bien calculer au final quels seront les gains de l’opération».

Et pour justement ceux qui n’ont pas envie de changer d’appartement ? «Si vous arrivez en fin de bail, vous ne risquez rien à négocier une baisse de loyer» assure Olivia Illouz. «Entre les frais de remise en état de l’appartement et les frais de commercialisation, d’autant plus que les frais d’agence sont en plus souvent pris en charge par le propriétaire, ce dernier à tout intérêt à vous garder» ajoute t-elle. Un peu partout dans New-York, des propriétaires de grands ensembles commencent à faire des concessions pour conserver des locataires heureux. Cela va de la réduction automatique de loyer, à la rénovation de parties communes (salle de jeux pour les enfants,…) en passant par fourniture de nouveaux services. Sur Roosevelt Island, par exemple, les habitants de l’ensemble Octagon devraient bientôt disposer gratuitement d’un bateau taxi pour les relier à Manhattan. «Nous voulons que l’immeuble reste plein et nous sommes prudents» a simplement expliqué le gérant d’Octagon au magazine New York.

Reste enfin, pour ceux qui ont les moyens, l’option d’acheter un logement, avec l’espoir bien sûr de la bonne affaire bradée. «Certes, le marché de la vente est à la baisse, mais il n’est pas du tout désespéré» prévient toutefois Martine Capdevielle. «Récemment, sur un appartement en vente à trois millions et demi de dollars, j’ai tenté une proposition avec 15% de baisse pour un client prêt à payer cash. Le propriétaire ne m’a même pas rappelé». Alors, faut-il encore attendre un peu avant de faire le grand saut ? La plupart des brokers estiment en effet que la baisse va encore se poursuivre. En revanche, personne ne sait jusqu’à quand et avec quelle amplitude. «New York est une métropole mondiale de premier plan qui restera toujours une valeur sûre. Les prix ne peuvent pas s’effondrer. Avec la baisse prochaine des taux pour les prêts immobiliers, le marché pourrait à nouveau se retourner assez rapidement» assure Olivia Illouz.

Quelques Agents immobiliers francophones à New-York:

Martine Capdevielle chez Mercedes/Berk
Rabah Chebout chez Urban Living
Nadine Frenette chez Gregory James & Associates
Olivia Illouz chez Citi Habitats
Annie Kleinschmidt chez AKNY
Hanifa Scully chez Corcoran

Chaque année, Forbes fait un classement des « ZIP codes les plus chers » des Etats-Unis, basé sur le prix médian des ventes de logements. Le classement n’a qu’une valeur limitée : les ZIP codes (codes postaux) ne recouvrent qu’imparfaitement les quartiers. Ils sont en outre très différents les uns des autres. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les zones urbaines denses (comme New York City) sont dépassées dans ce classement par des suburbs ou des destinations de vacances chics. Aussi luxueux soit-il, un quartier urbain recèle toujours sa part de diversité, de petits appartements qui font baisser la moyenne, tandis que rien ne vient perturber l’homogénéité des mansions d’une banlieue chic. Et voilà comment Sagaponack, dans les Hamptons, se retrouve le ZIP code le plus cher des Etats-Unis (prix médian : 2,8 millions de dollars selon les chiffres 2005, derniers disponibles), suivie par une série d’adresses californiennes ou des environs de New York, toutes aussi huppées.
Mais malgré ses défauts, le classement permet de comparer au sein de la ville et d’établir une hiérarchie d’où Tribeca sort triomphant. Dans le classement de Manhattan (réalisé par la société MillerSamuel, le palmarès établi à partir du prix moyen couronne Tribeca (ZIP codes 10007 et 10003), avec un prix moyen de 2,2 millions de dollars pour le premier, devant Soho (10014). Et le vénérable Upper East Side (10028) n’est que 8ème dans la ville (soit quelque part au-delà du 200ème rang nationalement). A vous dégoûter de Park Avenue.

VOIR LE CLASSEMENT DE MANHATTAN

VOIR LE CLASSEMENT DE NEW YORK STATE

|Rang national | ZIP Code | Quartier ou commune | 2005 Median Sale Price ($) |
|1 | 11962 | Sagaponack (Hamptons) | 2,787,500 |
|6 | 11976 | Water Mill (Hamptons) | 2,150,000 |
|11 | 11765 | Mill Neck (LI) | 1,900,000 |
|12 | 10013 | Tribeca (Manhattan) | 1,875,000 |
|13 | 10577 | Purchase (Westchester) | 1,850,000 |
|16 | 11568 | Old Westbury (LI) | 1,785,000 |
|19 | 10007 | Tribeca/Financial district (Manhattan) | 1,675,000 |
|25 | 11932 | Bridgehampton (Hampt.) | 1,568,750 |
|27 | 11965 | Shelter Island (Hampt.) | 1,510,000 |
|31 | 10012 | Soho (Manhattan) | 1,450,000 |

Cf art. Les quartiers les plus chers de New York

Cf Tableau des quartiers les plus chers de Manhattan

On peut chercher depuis la France avant le départ ou attendre son arrivée. La seconde solution est préférable car elle peut éviter les mauvaises surprises à l’arrivée, particulièrement dans le cadre d’une colocation. Le plus simple est d’avoir un logement provisoire pour son arrivée : le canapé d’un ami, une auberge de jeunesse ou un hôtel pas cher.

Une fois sur place, l’un des outils préférés de New-Yorkais est le site de Craigslist. Vous y trouverez des annonces en nombre. Tous les tarifs, tous les quartiers sont présents. Certaines annonces proviennent directement des propriétaires, d’autres sont postées en ligne par des agences.

Après c’est à vous de vous armer d’une carte et de patience. Il faut repérer les quartiers et être prêt à parcourir la ville plusieurs fois dans la journée. Les temps de réflexion sont courts. Il faut donc se décider rapidement. Certains choisissent de ne rester qu’un mois dans un appartement pour ensuite essayer de trouver un endroit plus à leur goût.

Il existe aussi un grand nombre de sites qui proposent de vous aider à trouver des colocataires. Le plus connu, Roommate Finder vous promet pour 300$ de trouver la colocation idéale. Cela peut paraître cher mais c’est moins que ce que vous demandera un agent immobilier.

Si vous préférez vivre avec d’autres Français, allez sur les forums des Français de New York tels qu’Entre New York ou Voilà New York
où vous aurez l’opportunité de trouver des contacts.

Si vous êtes étudiant, vérifiez avec votre école, il y a souvent des résidences à des prix abordables. C’est une solution pratique car il n’y a pas de recherche et l’accès à l’école est d’ordinaire assez simple. Attention, les chambres sont en général très petites. Ne vous attendez pas à 25 m2, mais plutôt à 10. D’autres organismes non affiliés aux écoles proposent des chambres pour les étudiants et les stagiaires. Cela peut être une solution intéressante si vous n’êtes pas trop exigeants. C’est également l’opportunité de rencontrer d’autres étudiants. L’avantage est qu’il n’y a pas de vérification de crédit et pas ou peu de frais. En revanche, les dates sont peu flexibles et il faut habituellement payer d’avance pour toute la durée du séjour.

Il existe aussi plusieurs agences qui peuvent trouver l’appartement dont vous rêvez. Les plus connues sont
Ny Habitat et Urban Living. Urban Living est appréciée des nouveaux venus car leurs agents parlent systématiquement deux langues. Vous pouvez donc demander quelqu’un qui parle français. Cela facilite les démarches pour ceux dont l’anglais n’est pas excellent. Il n’est pas possible de vous donner une référence car les expériences de chacun varient. Dans tous les cas, il vous faudra payer les frais d’agences qui sont incontournables mais parfois négociables.

Bonne recherche.

LES ADRESSES

L’incontournable

Craig’s List

Colocation

Original Roommate finder

Roommate access

Easy Roommate

Forums francophones

Entre New York

Voilà New York

Agences

Ny Habitat

Urban Living

Residences pour étudiants

International House

Educational Housing Services

DeHirsch Residence

Dans East Village :
Bowery’s Whitehouse Hotel : 4 étages et 200 chambres pour cette AJ située en plein coeur de Manhattan. Les chambres sont séparées par des cloisons en bois. Les sanitaires sont communs à chaque étage. La réception est ouverte 24h/24. Les draps et serviettes sont fournis. En gros, c’est une AJ très rudimentaire mais correcte.
Lit à partir de 25 dollars
340 Bowery, tel: 1-212-477-3150. www.whitehousehotelofny.com

Dans Chelsea :
Chelsea Center Hostel: Cette AJ existe depuis 1981. Autant dire

que c’est du sérieux. Une vingtaine de lits sont répartis dans deux grands dortoirs, mais il y a aussi des chambres privées disponibles. Accueil chaleureux de la propriétaire qui parle français. Petit déjeuner gratuit.
Lit à partir de 35 dollars
313 W 29 Street, tel : 1-212-643-0214, www.chelseacenterhostel.com

Dans Theater District :
Big Apple Hostel: AJ proposant des dortoirs de 4 personnes .

Il y a aussi des chambres individuelles avec TV qui ressemblent à de véritable chambre d’hôtel. Salle commune pour faire la cuisine. Salle de bain avec sèche cheveux. C’est propre et bien tenu.
Lit à partir de 37 dollars
119W 45 Street, tel:1-212-302-2603, www.bigapplehostel.com

Dans Midtown:
Vanderbilt YMCA : Pas vraiment une AJ classique. Dortoirs avec lit superposés ou chambres individuelles avec télé, mais clientèle moins jeune qu’ailleurs. Beaucoup viennent pour le centre sportif qui appartient au YMCA. A savoir :salle de musculation, acquagym, cour de judo…
Compter 85 dollars pour une chambre double.
224 E 47 Street, tel : 1-212-752-0210, www.ymcanyc.org

Dans Upper East Side :
Wanderers inn : Dortoirs et chambres doubles disponibles. Salle commune avec télé et Internet. Salle de bain sur le palier. Le staff est

cool. Des soirées pizzas avec projection de film sont organisées une fois par semaine. Les prix des lits varient suivant la saison. Pour les groupes, possibilité d’avoir des tarifs spéciaux.
Lit à partir de 27 dollars
194 E 94 Street, tel : 1-212-289-8083. Fax : 1-212-289-7307, www.wanderersinn.com

Dans Upper West Side :
International Student Center : C’est la plus ancienne auberge de la ville, mais c’est surtout l’une des moins chères de New York. Il y a 5 dortoirs (dont 3 mixtes) de 8 à 10 lits. Cuisine et petit jardin à disposition des voyageurs. La réception est ouverte de 8h à 23h.
Lit à partir de 25 dollars
38 W 88 Street, tel: 1-212-787-7706, www.nystudentcenter.org

Dans Brooklyn:
YMCA Greenpoint: Chambres épurées mais propres. Accueil convivial. Salle de bain commune. Nombreux sont les habitants du quartier qui s’y retrouvent pour profiter des installations: piscine et sauna. Mais vous aussi vous y aurez droit.
Lit à partir de 80 dollars
99 Meserole Ave, Greenpoint, tel: 1-718-389-3700, grpbnb@ymcanyc.org

| Rang | ZIP code | Quartier | Prix moyen | Prix median | Prix moyen/sq.ft |
| 1 | 10003 | Tribeca/Soho | $ 2 221 898 | $ 2 000 000 | $ 2 052 |
| 2 | 10007 | Tribeca/Financial district | $ 2 197 542 | $ 2 075 000 | $ 2 280 |
| 3 | 10014 | Soho | $ 2 181 710 | $ 827 500 | $ 1 489 |
| 4 | 10029 | East Harlem/Carnegie Hill | $ 1 843 167 | $ 2 000 000 | $ 1 589 |
| 5 | 10023 | Upper West Side | $ 1 809 650 | $ 925 000 | $ 1 423 |
| 6 | 10012 | Village/NoHo | $ 1 700 704 | $ 1 378 330 | $ 1 645 |
| 7 | 10022 | Midtown East | $ 1 672 744 | $ 1 220 000 | $ 1 470 |
| 8 | 10028 | Upper East Side | $ 1 666 458 | $ 1 225 000 | $ 1 530 |
| 9 | 10001 | Chelsea/ West Midtwon | $ 1 575 263 | $ 1 635 000 | $ 1 616 |
| 10| 10128 | Upper East Side | $ 1 482 236 | $ 947 369 | $ 1 404 |
| 11| 10069 | Upper West Side | $ 1 453 032 | $ 1 150 000 | $ 1 193 |
| 12| 10019 | Midtown West | $ 1 445 352 | $ 875 000 | $ 1 101 |
| 13| 10021 | Upper East Side | $ 1 411 855 | $ 912 500 | $ 1 280 |
| 14| 10024 | Upper West Side | $ 1 369 132 | $ 945 000 | $ 1 293 |
| 15| 10017 | Midtown East | $ 1 197 656 | $ 700 000 | $ 1 226 |

Cf l’article Les quartiers les plus chers de Manhattan.